房地产合作开发的风险有哪些？上海房产纠纷律师来回答

　　在实践中，以“合作开发”和“合作建设”为名的土地转让合同、贷款合同、房屋买卖合同和租赁合同比比皆是，其中以房地产合作开发为名的房屋买卖合同的情况还比较普遍。上海房产纠纷律师带您了解一下有关的情况。

　　2005年8月1日提请最高人民法院审理的《关于审理国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》（以下简称《解释》）第二十五条将房地产共同开发合同界定为房屋买卖合同，但对此类合同的认定和效力没有明确规定。本文对这类合同的认定和法律效力作了简要的分析和探讨。

　　房地产合作开发的名称是房屋销售合同的识别。解释第十四条明确规定，房地产合作开发合同是指当事人订立的土地使用权、资金等共同出资、利润分享、风险分担的房地产合作开发合同。因此，共同融资、利润分享和风险分担是共同开发房地产合同的三大法律特征。

　　解释第二十五条规定，房地产开发合同当事人同意提供资金，不承担经营风险，只分配一定数量的房屋的，视为房屋买卖合同。根据上述规定，认为房地产合作开发建筑物买卖合同的条件是，提供资金的一方（以下简称投资者）不承担仅分配固定数量房屋的风险，实际上不具备分担房地产合同风险的法律特征。具体来说，被称为合作开发的房地产实际上出售的住房合同承认条件如下：

　　1、投资者必须不承担任何经营风险。

　　如果房地产合作开发合同规定，土地使用权（地方）方不承担作业风险，只分配固定数量的房屋，按照解释第二十四条的规定，应当承认为土地使用权合同，不应当承认为房屋买卖合同。

　　2、须是分配一个固定资产数量房屋。

　　如果联合开发房地产合同规定投资者分配的房屋数量应当根据联合开发的实际运行情况确定，而不是按照固定的数量分配，例如，如果土地和投资者按照最终实际运行所得房屋总量的比例分配，那么这种协议实际上使投资者也承担作业风险，应当视为符合房地产合作开发合同的条件。

　　尽管《解释》的上述规定对有些合作开发房地产合同纠纷的解决提供了一定的法律依据，但是在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同的情况：

　　（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资并分配固定数量房屋；虽然出资人部分出资，仍应认定为房屋买卖合同，而土地方是否还部分出资，对于认定结果没有影响。

　　（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资并分配固定数量房屋；因涉及土地方分配固定数量房屋，应认定为土地使用权转让合同（以获取的房屋为对价，也可以理解为置换）。

　　（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资并分配固定数量房屋。这种情形比较复杂，分配固定数量房屋的一方既是土地方又是出资方，若其投入的土地使用权及建设审批许可手续均统一办在了对方名下，则该种情形既涉及土地使用权转让又涉及房屋买卖，可以认定该合作开发房地产合同为“土地使用权转让合同+房屋买卖合同”；

　　（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资并分配固定数量房屋。一般出现在工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情况下，尽管出资方并非以现金出资，其实质上仍是不承担风险分配固定房屋，应认定为房屋买卖合同，只不过其购房款以实物或劳务方式支付而已。

　　上海房产纠纷律师认为，房地产合作开发中的风险分担是不利履行的结果，也是房地产合作开发不利履行的结果。分担风险应当是商业风险，主要是指双方的预期利益不能实现或不能充分实现的风险，一般不包括一方过错造成的利益风险。由于合作开发的复杂性，在实践中有许多情况不能直接确定为通过上述条件买卖住房合同。