上海房产纠纷律师来讲讲房产登记错误造成的损失怎么处理

　　不动产统一登记以来，登记人员一直担心悬在头上的达摩克利斯之剑。这把剑就是《物权法》第二十一条第二款规定的登记错误赔偿责任。根据NPC法律委员会编制的《物权法解释》，该条对登记错误的责任仅作了原则性规定，应由不动产登记特别法具体规定。上海房产纠纷律师为您讲解一下有关的情况。

　　最高人民法院办公厅在给国土资源部办公厅的复函中明确，不动产登记机构在审查时应当尽到合理审慎的审查义务，并以此作为判断登记机构是否应当承担赔偿责任的标准，缓和了对登记错误的认定要求。

　　要求登记机构负责保持登记册中的记录与登记后的权利变化保持一致是一项不可能完成的任务。笔者试图从我国物权变动的立法模式入手，通过对国外立法案例的分析比较，提出我国登记错误的类型和救济措施，明确需要承担赔偿责任的登记错误类型，为不动产登记法的制定提供参考。

　　所谓登记错误，一般是指不动产登记中所述的登记事项不符合客观真实情况的情况。目前各国界定的登记错误有三种类型：

　　一是狭义的登记错误，即基于有效登记理由的登记，因错误或遗漏导致登记簿上的登记事项与登记时的原事实状态不一致，日本和我国台湾省地区对登记错误采取狭义的理解。日本《不动产登记法》认为，需要更正地登记错误是指登记后没有新的事实或者理由改变权利的主体、客体和内容，只有登记错误或者遗漏。

　　台湾省《土地法》第68条规定，因登记错误、遗漏或虚伪不实而遭受损失者，土地管理机关应负损害赔偿责任。台湾省《土地登记规则》第十四条规定，《土地法》第六十八条第一项、第六十九条所称登记错误或遗漏，是指登记事项与登记原因证明书所载内容不一致。

　　二为通常这个意义上的登记信息错误，既包括一个狭义上的登记系统错误，也包括因登记的原因嗣后被确认合同无效问题导致资产登记簿上的登记与登记的原始社会事实进行状态发展不符。瑞士采通常传统意义上的理解。

　　《瑞士民法典》第975条第1款规定：“物权的登记不正当，或者通过正当的登记被不正当的涂销或更改时，其物权受到严重侵害自己的人，得诉请更改或涂销该登记。”根据其第974条第2款，所谓不正当是指凡无法律制度原因或依无约束力的法律环境行为而完成的登记，比如对于胁迫、欺诈风险意思可以表示方法而为了转移公司登记。

　　三为广义上的登记信息错误，不仅需要包括瑞士法上通常这个意义上进行登记系统错误，还包括嗣后发生的登记簿记载与事实没有权利发展状态数据不一致的情况。

　　德国采广义的理解，《德国民法典》第894条规定：“如果企业土地登记簿中的内容在有关中国土地利用权利、此权利上的权利能力或者在第892条第1款所列举的处分权限制管理方面，与真实的法律工作状态存在不一致时，自己的权利未登记或者未正确使用登记制度的人，或者公司登记不存在的负担问题或者一些限制而受损害的人，可以设计要求因更正而涉及其相关权利不同的人同意在农村土地登记簿中加以更正。”

　　比如我国离婚诉讼中人民法院建设作出的确定一个当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决，具有与登记、交付等公示方式方法研究相同的效力，可直接发生物权变动，从而影响导致登记簿上记载与事实权利意识状态不一致。

　　可见，狭义的登记错误包括登记人员的笔误和登记申请人存在虚假材料。这时候就不需要问登记机构是有过错还是尽到审查责任了。

　　上海房产纠纷律师提醒大家，只要申请登记时登记的理由是虚假的或者无效的，登记不具有物权变动的效力，就属于登记错误而不予登记。通常登记错误包括买卖合同等登记原因的证明被法院认定无效的情形。广义的登记错误还包括继承、征收等后续的物权变动，导致登记簿与实际权利人不一致。