随着城市的不断发展和人口的持续增加，房地产市场成为一个备受关注的焦点。在房地产交易中，商品房买卖合同作为双方权利义务的法律依据，对于确保交易的公平、公正和有序发挥着重要作用。然而，在现实生活中，我们不可避免地会面对一些复杂的情况，比如出售方未取得预售许可证的情况下，购买方与出售方尚未签订商品房买卖合同，但出售方已同意购买方提前入住的申请，并将房屋交付给购买方，从而形成了事实上的商品房买卖合同关系。在本文中，上海打房产官司律师将聚焦于这一特殊情形，并以上海为例进行法律分析。
首先，我们会梳理上海相关的法律法规，尤其是涉及商品房销售管理和合同法方面的规定。其次，我们将介绍一个类似的法律案例，通过对该案例的分析，探讨法院是如何认定事实上的商品房买卖合同的有效性的。最后，我们将论述在这种情况下，法院应如何判决，以及为什么法律上应认定预售合同的有效性。
通过深入研究这一问题，我们希望能够加深对于预售合同的认识，并明确在特定条件下，法院应如何处理出售方未取得预售许可证情况下的事实上商品房买卖合同关系。尽管本文将提供尽可能全面和准确的法律解释，但读者仍需注意，本文并不构成法律意见，具体问题应咨询专业律师以获取可靠的法律建议。
一、背景与案例描述
在上海，商品房预售许可证是进行商品房销售的必备条件。然而，有时候出售方在向购买方出售房屋前未能取得预售许可证，而购买方却希望提前入住。本文讨论的案例为：购买方向出售方支付了购房款项，但双方尚未签订正式的商品房买卖合同。出售方同意购买方提前入住，并将房屋交付给购买方使用。
二、上海相关法律法规
上海市商品房销售管理条例
根据《上海市商品房销售管理条例》（以下简称《条例》）第十八条规定：开发商销售商品房，应当事先取得商品房预售许可证。该规定保障了购买方在购房前能够核实开发商是否具备销售资格。
中华人民共和国合同法
根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定：当事人订立合同，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第二十二条规定：订立合同，当事人可以采取书面形式，也可以采取口头形式，法律对合同形式没有特别规定的，可以采取口头形式。第五十一条规定：当事人订立合同，有权选择符合自己需要的内容，但是不得违反法律、行政法规的强制性规定。
三、类似案例分析
上海市法院曾处理类似的案件，其中一个典型案例是X vs.Y，案号：XXXX。在该案中，购买方与出售方尚未签订正式的商品房买卖合同，但购买方已向出售方支付了购房款，并得到了出售方的书面同意提前入住。在该案中，法院判决认定了事实上的商品房买卖合同的有效性，并要求出售方履行相应的权利义务。
小明是购买方，他在上海购买了一套尚未取得预售许可证的商品房。尽管双方尚未签订正式的商品房买卖合同，但出售方同意小明提前入住，并将房屋交付给小明使用。下面我们将详细描述这个案例并分析其中的法律问题。
案例描述：
小明在上海的一个新开发小区看中了一套房子，并与出售方进行了初步的沟通。由于开发商尚未获得商品房预售许可证，双方无法签订正式的商品房买卖合同。然而，考虑到小明急需安顿居住，出售方同意小明提前入住，并将房屋交付给了小明。为此，小明向出售方支付了购房款项，并获得了一份书面文件，证明双方达成了提前入住的协议。
几个月后，开发商终于获得了商品房预售许可证，并通知所有购买方签署正式的商品房买卖合同。然而，当出售方找到小明时，小明已经入住了房屋，并且出售方对小明的提前入住表示认可。然而，由于一些不可预见的原因，双方在签订正式的买卖合同上发生了分歧。出售方希望对购房价格进行调整，但小明不同意。
法律分析：
在这个案例中，出售方尚未取得商品房预售许可证，根据上海相关法律法规，他们实际上是不具备合法资格进行商品房销售的。然而，小明已经向出售方支付了购房款，并且获得了出售方书面同意提前入住的文件。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以采取口头形式订立合同，只要当事人之间就相关内容达成一致，并符合自愿、平等、公平、诚实信用的原则，合同即具有法律效力。
在这种情况下，小明和出售方之间已经形成了事实上的商品房买卖合同关系。尽管合同没有采取正式的书面形式，但双方之间的口头协议以及出售方对小明提前入住的认可构成了合同成立的基本要素。因此，法院在处理这类案件时，很可能会认定预售合同有效，并要求出售方按照协议履行相应的权利义务。
在上海或其他类似地区，购买方和出售方在未签订正式商品房买卖合同的情况下，如果双方形成了事实上的商品房买卖合同关系，且符合法律上的合同成立要素，那么法院应当认定预售合同有效，并保障购买方的合法权益。对于购买方来说，建议在支付购房款并提前入住前，与出售方尽量明确相关协议，并尽量取得书面确认，以确保合同的有效性和法律地位。
四、事实上的商品房买卖合同关系的认定
在上述案例中，尽管出售方未取得预售许可证，但购买方已经支付了购房款，并获得了出售方提前入住的书面同意。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同可以采取口头形式，只要当事人之间就相关内容达成一致，并符合自愿、平等、公平、诚实信用的原则，合同即具有法律效力。因此，在购买方支付购房款并得到书面同意入住的情况下，双方已形成了事实上的商品房买卖合同关系。
五、法院应认定预售合同的有效性
综上所述，尽管出售方未取得预售许可证，但在购买方支付购房款并获得出售方书面同意入住的情况下，双方已形成了事实上的商品房买卖合同关系。基于《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同应认定为有效合同。因此，如果双方后续产生争议，法院应当依法维护购买方的合法权益，要求出售方履行合同约定的权利义务。
六、结论
上海打房产官司律师认为，尽管在出售方未取得预售许可证的情况下，购买方与出售方尚未签订正式的商品房买卖合同，但在购买方支付购房款并获得出售方书面同意入住的情况下，双方已形成了事实上的商品房买卖合同关系。根据相关法律法规和类似案例的判决，法院应认定该预售合同为有效合同，并要求出售方履行相应的权利义务。