淮海中路律师团队论述借名买房到底是谁的房子?

    　借名买房（代持）有巨大的风险，千万要慎重。

　　1、代持人反悔，而实际出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，特别是没有书面借名买房协议的情况下，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

　　2、代持人涉及债务或离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖、作为夫妻共同财产在离婚时被分割。

　　3、代持人私下卖房或进行抵押融资、担保，那么真正出资的购房人就可能无法追回该房产。

　　4、如果借名买房购买的房屋为经济适用房或限购城市等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。

 

　　案情简介

　　2003年4月，李某1借用李某2的名义与开发商签订了商品房买卖合同，李某1支付首付并以李某2的名义在银行办理了按揭贷款手续。随后，李某1进行装修并在该处居住生活。此后，李某1多次与李某2协商，要求把产权变更在自己名下，可李某2拒绝配合办理过户手续。李某1于2009年8月份停止了银行的按揭还款，导致银行向法院起诉要求李某2偿还贷款并行使抵押优先受偿权，李某1申请加入诉讼未果，根据律师的建议，李某1遂另案起诉，要求确认房产所有权归自己所有，银行享有抵押优先受偿权，配合办理过户等诉讼请求。
 

　　案件处理结果：法院审理认为，现有证据充分证明李某1与李某2存在借名买房的事实，借名买房的行为系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应属有效。法院判决涉案房产归李某1所有，银行享有抵押优先受权，协助办理房屋产权变更登记手续等判决。淮海中路律师团队

　　淮海中路律师团队提醒

　　实践启示及风险提示法院在借名买房问题上的相关规定及指导意见：因各地近年来出台限购政策，实践中主张借名买房的纠纷频发，各地法院也相应出台指导意见对裁判尺度予以规范。我们总结，对于“借名买房”事实是否存在的认定，倾向于由主张实际购房的一方担负主要举证责任；对于“借名买房”合同效力的认定，实践中倾向于认定合同有效；对于“借名买房”能否排除执行，法院均是以个案的情况进行综合考量，尚未达成完全统一的意见。具体来说，“借名买房”相关争议中，如果当事人主张合同无效的，法院一般不予支持；如果借名人主张直接变更或办理房屋所有权登记的，没有约定或无法办理的，法院一般判决不予支持；但如果借名人以合同之诉起诉出借（名）人协助办理变更登记手续的，法院可能会支持该主张；但是借名人因其为实际购房人而主张直接排除涉第三人的强制执行的，还需要考虑房产在案件审理之时的具体情况。
 

　　究其原因，我们认为，基于法律关系而严格适用请求权的逻辑、维护社会公共利益、保障社会经济健康发展，是法院在处理具体案件时考量的大前提。对于有婚姻、近亲属关系存在的个案中，法院会考虑当时交易的背景，可以回归到个案利益平衡的角度上来。但与此同时，司法具有社会价值观的导向特征，对于只是因为规避国家政策而为的行为，也不会不加限制而任其泛滥，否则会鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，最终导致损害社会公共利益和社会秩序。
 

　　我们检索到的相关具体规定引述如下：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见 （京高法发〔2010〕458号）第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

　　法律依据

　　1､《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　2､《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。