上海房产纠纷律师讲解借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点

　　司法实践中，因房屋未能登记到借名人名下，由此引发的纠纷在借名事实、合同效力等方面的认定与处理存在一定难度，故有必要明确审理思路，统一法律适用。处理此类纠纷，法院应当充分查明案件事实、尊重当事人意思自治，同时注重协调现行政策和维护物权公示原则。下面上海房产纠纷律师为大家讲解裁判思路的展开。

　　（一）裁判以借用名称为依据；

　　基于该思路，在不存在借名书面协议的情况下，可以通过根据相关当事人进行提供的涉案证据和法院查明的事实认定企业是否能够存在借名事实。如存在借名事实，则直接影响根据该事实情况确定一个房屋权属，从而无法回避对借名行为的价值分析判断和效力认定。

　　一是基于出资、使用、房屋登记等某项或某几项客观事实推定当事人间存在借名合意。在这种裁判思路下，法院通过回溯当事人购房时的事实状况，结合房款支付、房屋交付、居住、使用等情况综合分析，先认定是否存在借名事实，再确定房屋的归属。在赵誉、李兴禄与李颖合同纠纷案中，法院认为，本案通过原告的当庭举证可以证实首付款系原告出资，每月房贷亦由原告偿还，遂认定当事人之间存在借名买房的意思表示，原告是讼争房屋真实权利人。

　　其次，在确定出资、使用等客观事实的基础上，还需要从主观方面证明两者的存在。如果当事人之间存在（或曾经存在）亲属关系，即使可以根据有关证据确定有关分担是由一方当事人作出的，或房屋是由一方当事人使用的，它也需要直接证明存在信贷协议，因此它对实际投资者规定了相对严格的举证责任。例如，在边胜奇与边秀云、边秀珍之间的纠纷中，法院认定当事人为特殊亲属，未能证明当事人同意以笔名购买房屋，原告出资的实际行为应视为赠与关系或债权债务关系，不产生物权效力。同时，在 Han Yuexin与朱进军、王永权、卢志敏、王吕晨之间的房屋所有权确认纠纷案中，法院认为，原告未能证明双方以另一个名义达成购房协议，因房屋限购纠纷，资本不足以确定房屋社会福利住房。基于以往双方的关系，房屋装修和住宅使用不足以确定所有权依据。

　　（二）以证明的法律关系为中国裁判理论基础

　　在实践中，虽然当事人的权利主张都指向房屋所有权，但完全可以根据不同的法律关系提出权利主张。在样本案例中，实际投资者通常声称双方之间存在贷款关系，而注册提名人则声称这有利于他们获得其他法律关系的房产权。

　　首先是实际投资者声称是贷款关系，注册提名人声称因为投资者借钱买房子形成民间贷款关系，只愿意还贷款，不愿意放弃房子的产权。在刘仁龙、江华勤、王光耀产权确认纠纷案中，被告人声称向第二原告人借钱买房，第二原告人声称借被告人的名义买房。法院认为，有争议的房屋从购买时起实际上就被原告占用和使用，被告从未在其中居住过，从购买时起长达五年的时间内没有对原告提出异议或要求，原告也没有要求被告在房屋付款方面享有任何权利。现在被告人主张双方是贷款关系，但没有书面文件如欠款、没有还款期限、利息等协议，其主张缺乏事实依据，也不符合常识。

　　其次，实际投资者主张借用名义，而注册提名人主张委托对方购买房屋，从而与对方形成委托合同关系，委托合同关系的基础是对方只愿意返还实际购房价款（或相应的利息）。在原告徐平与被告马涛、第三人李进、刘万楼的案件中，法院认定，虽然在物业部门备案的房地产买卖合同是由卖方黄卫平与马涛签订的，但黄卫平事后法院表示，只与徐平有贸易关系，而马涛并不知情，其交易过程陈述、付款方式和徐平可以相互证明。马涛和李进、刘万楼得知部门委托徐平代购房屋，但没有提供证据予以确认。所以确认房地产部门徐平以马涛的名义购买，其产权应归徐平所有。

　　最后实际投资者主张贷款关系，登记提名人主张赠与关系，提出所有权主张。在王晶莹诉刘志轩、刘婷婷确认所有权一案中，刘婷婷声称纠纷房屋是王晶莹送给刘志萱的礼物，刘志萱与刘婷婷签署的离婚协议也表明，刘志萱也确认房屋是其姑姑王晶莹送给他的礼物。现在王晶莹已经提供了与刘志轩签订的协议来证明房子是他的资本，但由于房子实际上是以刘志轩的名义登记的，刘志轩也已经确认房子是王晶莹送的礼物，王晶莹和刘志轩也没有证明他们已经将协议告知了刘婷婷。法院认定，王敬英不是纠纷中房屋的主人。

　　（三）判决以借用名义行为的有效性为依据

　　法院在确认存在借名事实后，出于相关因素的考量，对借名事实进行价值判断并进而裁决讼争房屋的归属：

　　一是违反国家政策借用名义的行为是无效的，其有效性有待确定。虽然当事人之间使用假名存在关系，但法院也确认了这一点，但如果使用名称的行为与当前有效的经济政策，特别是房地产政策相冲突，例如涉嫌逃避购买限制政策或社会福利住房政策，法院通常会裁定该行为无效或其有效性有待确定，不应支持实际出资人提出的确认所有权或协助处理转让程序的诉讼请求。例如，在郑晨与杨炎培、吴永杰与肖伟斌关于归还原有财产的纠纷案中，法院认为，郑晨与杨炎培有以口头名义购买房屋的合同，违反国家经济适用住房政策的，该合同无效。合同无效后，三名被告应该搬出自己的房子。

　　二是因国家发展政策制度施行时限届满而认定借名行为进行有效。基于一个国家相关政策的变动性和暂时性，其对司法社会实践的影响企业可能因实施工作期限届满、发布信息主体废止等原因而我们丧失作用力。例如，在同样可以涉及经适房政策的刘金丽与路士君房屋买卖合同管理纠纷案中，法院一般认为，本案中借名购买的经济适用房仅仅是一种限制中国流通物而非禁止流通物，讼争房屋虽性质为经济适用房，但其所有权证书方面取得及契税缴纳均已满5年，具备我国上市公司交易环境条件，因此对于认定以及双方之间签订的借名买房合同能够有效，判决刘金丽协助办理房屋过户手续。

　　三是因未违反法律、法规的强制性或禁止性规定而有效，而不考虑是否违反国家政策要求。在杜军与中国国际科技促进会所有权确认纠纷案中，法院认为，科促会、杜军之间存在借名买房协议，根据相关法律规定，该协议并未违反法律法规强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，合同应属有效。合同签订后购房相关费用均由科促会缴纳，讼争房屋由科促会实际占有支配，遂确认科促会对讼争房屋拥有所有权。

　　四是基于委托合同的性质和后果认定借名行为有效。实践中，有的法院将借名买房的性质认定为委托合同关系，基于我国《合同法》第404条规定判决讼争房屋属于登记名义人基于委托事务所获财产，应当归还作为委托人的实际出资人所有。例如，在余继军与马中华、谭群瑶所有权确认纠纷案中，法院认为，原被告间形成的借名买房关系属委托合同关系，被告以自己的名义实施的购房行为系基于该关系实施的隐名代理行为。基于委托合同关系，涉案房产应归原告所有，被告将讼争房屋登记至自己名下，侵害了原告合法权益。遂判决确认房屋归原告所有，被告协助办理房屋过户登记手续。

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