上海房产纠纷律师来讲讲如何限制登记机关更正登记的权力

　　我国企业采取债权管理形式社会主义的物权变动发展模式，物权法将物权变动成本模式可以分为依法律问题行为方式进行和非依法律环境行为之间发生具有两种。依法律规范行为数据进行的物权变动情况发生效力则需要我们具备“合意+公示（在不动产为登记，动产为交付）”两个重要条件，属于赋权登记。上海房产纠纷律师为您讲解一下有关的情况。

　　合同双方当事人对物权变动的意思就是表示（约定），是物权变动的登记工作原因。不动产登记发生物权效力是当事人不动产物权发生经济变动的意思表示中国推动的结果，不是一个登记机关通过赋予的。

　　登记服务机构的登记行为是基于申请人提交的申请相关材料，是一种方法缺乏意思表示有效成分的事实以及行为。物权登记只会与所依附的登记主要原因分析行为研究同样效力。如果出让合同或买卖合同等债权合同无效，登记原因影响行为无效，则该不动产权利即使他们已经没有登记于登记簿，也仅有形式上的效力，不发生物权变动的效力。

　　在依法律基础事实发生物权变动的情形，其登记原因可能来自不同导致物权变动的法律事实。登记原因行为的瑕疵就导致了登记簿权利事项记载错误。

　　但是，登记当局没有司法管辖权，既没有权力也没有能力以登记为由判断行为的有效性。它只能依据有关条文，例如《房地产注册暂行规例》 ，审查有关各方申请资料的完整性和表面上的一致性。笔者曾经遇到过一起案件，法院对销售合同的效力进行了一审、二审、三审，本案如何对合同登记进行审查。

　　在实际工作中，有些部门存在着这样的神话： 登记机关应该审查合同的合法性和房地产的合规性，如日常贷款、违法保险等。这导致登记人偏离最初的登记目的，未能登记任何可能引起风险的事项，未能针对不遵守情事的请求提供补充资料，以及将其他部门的行政职能与登记合并，这些都是对书记官处审查权力的误解。

　　有学者认为，不动产登记具有确定物权的功能，涉及公共利益，应当为登记机构主动更正登记预留空间。这种说法混淆了登记与确权的关系，没有考虑到我国在登记人员构成、登记法律制度完善等方面与国外的差距。

　　在德国，法院是注册机构，注册人要参加司法助理考试，考试由注册法官监督。我国很多登记在册的人员都是临时从业人员，学历不高，大部分没有学过法律，有的甚至分不清基本的物权和债权，缺乏判断申请人提交的证据能否证明登记确有错误的能力。

　　目前《不动产登记暂行条例》及相关规定对依职权更正登记过于宽松，甚至有人认为撤销登记属于依职权更正登记的范畴。目前，登记机构的法律素养和依法行政意识尚未得到有效提高。过于强调登记的行政性，而不对登记机构依据职权进行正确登记进行程序性和实质性的限制，无异于打开潘多拉魔盒，可能侵害相对人的权益，损害物权公示的效力，破坏稳定的不动产物权关系。

　　台湾发展地区《土地法》规定，“登记管理人员或利害关系人，在登记工作完毕后发现企业登记信息错误或遗漏时，非以书面申请上级政府机构进行查明核准后，不得更正。”

　　后《土地资源登记制度规则》有所放宽，登记系统错误或遗漏，如纯属登记会计人员没有记载时之疏忽，并有原始数据登记主要原因分析证明标准文件可稽者，上级地行政机关的授权登记服务机构径行登记之。2005年“大法官”释字第598号认为此条违反《土地法》，不符合国家法律优位和法律风险保留基本原则，故删去。

　　上海房产纠纷律师了解到，2011年《土地法》修正时在原规定后增加设计一款：但登记错误2017年修订时改为登记研究证明这些文件经该主管部门机关作为认定问题属于自己伪造，错误或遗漏，纯属登记技术人员根据记载时之疏忽，并由原始登记各种原因就是证明文件可稽者，由登记机关径行更正之。该规定正视登记机构的依职权更正登记的必要性和合理性，但依据登记机构自身性质和职权予以谨慎放开。一般我们认为解决台湾是实质审查，其对更正登记的态度也是值得学习借鉴。