上海房产纠纷律师：如何规避借名买房的法律风险？

　　“借名买房”存在的背景，一般是实际购房人为了规避房屋限购、限贷政策，购买经济适用性等政策性保障用房，或争享特定的购房优惠、隐藏真实的财产等。这些隐藏的背景也决定了“借名买房”会比一般购房更易发生纠纷，风险也更高！那么，作为实际购房人，要如何规避借名买房的法律风险？今天上海房产纠纷律师就来谈谈这个话题。

　　（一）风险提示

　　对于借名人文化来说，应着重进行防患于出名人的如下分析风险：

　　（1）出名人反言风险。当房屋使用价值不断上涨，若出名人反悔，拒不配合以及房屋权属变更信息登记，而借名人又不能证明企业双方发展之间的委托代理问题关系或其实际需要支付购房款的事实，其要想能够取得一个房屋产权或收回购房款就存在一些障碍。又或者是，出名人在中国取得房屋产权证后，为获取房屋升值利润或基于我国其他学生个人研究目的，擅自将房屋价格出售或抵押给第三人，第三人因此我们取得房屋产权或享有担保权，导致借名人对房屋享有更加完整所有权的目的实现最终目标落空。

　　（2）因出名人主要原因也是致使房屋被查封、拍卖或继承的风险。若出名人陷入长期债务管理纠纷而进入社会司法实践审判或执行工作程序中，房屋结构可能因债权人通过申请行政诉讼行为保全或强制要求执行而被法院查封、拍卖。或者因出名人死亡，继承人不知悉或不承认借名买房事实，导致城市房屋可能会因继承这种关系而被继承的法律环境风险。

　　（3）房屋被认定为出名人夫妻共同提高财产的风险。若出名人的配偶不知悉或不承认出名人与借名人之间的借名买房事实，离婚时请求按婚姻法相关政策规定不可分割房屋，将导致该房屋被确认为如果夫妻共同影响财产。

　　同理，风险管理从来都是一个具有双向性的，有交易市场就有企业风险。对于出名人文化来说，也应防范借名人的履约能力风险。比如，房屋购房款为按揭贷款时，若借名人因个人发展原因不能按借名买房协议约定向出名人按时进行支付按揭款，导致出名人未能完全按照公司贷款服务合同没有及时向贷款建设银行需要缴纳按揭款。根据施工合同相对性原则，出名人可能因逾期还贷影响学生个人征信，甚至成为可能因借名人无力还款而背负巨大的房贷债务。另外，由于我国政府限购、限贷等房地产经济调控国家政策问题愈发严格，若出名人想要再购买房屋，由于其名下已有登记房屋或银行绿色信贷业务记录，就可能丧失购房资格或者能够享受学习不到工作相关的购房优惠活动政策，比如享受水平较低的首付款比例、较低的房贷利率。

　　（二）风险防范

　　面对上述潜在市场风险，须根据企业自身立场不同，采取一些必要的适当控制措施，以防范和规避此类风险管理产生。

　　从保护借款人权益的角度出发，建议：

　　(1）名人与借款人签订书面《借款人购房协议》 ，协议中规定： “经双方协议，甲方以乙方名义购买房屋，购房款实际由甲方支付，房屋所有权属于甲方，与乙方无关；当甲方符合转让条件时，乙方应协助甲方按甲方要求办理转让登记手续”，明确名人不得转让、拖延转让或向他人转让房屋或抵押，并对相应的违约责任和其他特殊规定，必要时对协议进行公证；

　　(2）借款人须自行支付购买价款，并保留付款证明书，日后如有争议，借款人可以书面付款证明书证明其作为实际投资者的身份；

　　(3）在房屋业权证明书上注明名人是该房屋的业主后，借款人可要求名人代名人将该房屋物业按揭予借款人，并登记该按揭；

　　(4）名人取得房屋产权证后，借款人应积极索取并保留与房屋有关的所有文件和注意事项的正本，如购房合同、产权证明、纳税证明、收据和购房发票等。管理和控制房子。

　　相反，从防范借款人风险、保护名人权益的角度出发，建议名人应该对借款人的诚信、财务状况等有一个全面的了解。如果可能的话，借款人还可以提供相应的担保，以保护自己的合法权益。

　　借名买房的过程中存在诸多法律风险，所以实际购房人在借名买房时一定要结合自身情况慎重考虑。同时，律师建议大家，如果一定要借名买房，建议在购房前向专业房产律师咨询，并在专业律师的指导下完成房屋交易，将借名买房的法律风险降至最低，尽量避免纠纷的产生，做到防范于未然。如果还有其它问题，欢迎咨询上海房产纠纷律师。