借名买房纠纷频发！上海房屋买卖律师总结2022法律问题

　　由于我国近年来城市房价不断上涨，借名买房案件情况屡见不鲜。借名买房的双方通常可以基于亲情、友情或爱情等基础进行感情信任问题达成合意，借名人文化选择需要承担将房屋产权证书暂时登记至他人名下的风险，在日益紧收紧的购房政策下出借人亦存在购房成本费用增加的风险。然而，借名买房中不确定的因素导致很多，双方或出于社会信任未签订借名买房合同，或在签订借名买房合同时未能对国家相关工作事宜作出详尽约定，最终发展面临更多更大的风险。上海房屋买卖律师将用本文为大家进行解读：

　　【法律规定】

　　根据我国当前中国法律政策法规制度以及上海市高院的指导教师意见，借名购买社会经济适用房、两限房等政策性保障住房的，借名人依据双方发展之间进行约定要求出名人办理产权过户手续的，法院一般不予支持。

　　在借名购买一个普通商品房的情况下，如果我们之后借名人文化能够发展取得上海市购房资质，则可以以合同管理纠纷为由起诉出名人。值得学生注意的是，是以经济合同关系纠纷为由，而非确权纠纷，诉求只能是确认双方国家之间存在关于借名买房的合同是否有效，以及技术要求出名人协助办理知识产权过户手续，而非确权借名人享有房屋所有权。所以，虽然我国法律制度没有明确禁止该类犯罪行为，但法律对该类案件中借名人的保护是有限的。

　　【典型案例】

　　1.借名人可以全款还是买房（好姐妹因借名买房之间反目）

　　王女士与李女士是大学室友，关系更加融洽、情同姐妹。大学学生毕业后王女士在上海教育工作学习生活，想在中国上海购房，但她没有是非京户籍，自身发展条件进行不符合我国上海市购房经济政策，而李女士是京籍，王女士想借李女士之名买房。

　　2015年，经过两人的谈判，李女士慷慨地出借了房屋资质，同意王女士代她购房。在一家中介公司的调解下，王女士以李女士的名义在一个居民区购买了一套二手通州区。双方商定，王女士有资格在上海买房后，将房子转让给王女士。该房屋一直由王女士居住，房产证由王女士保管。

　　后两人因琐事关系恶化，甚至删除了微信好友。2019年10月，王女士取得上海购房资格，要求李女士配合过户时，李女士不予理会。故王女士诉至法院，请求法院判决李女士协助其办理产权变更手续。

　　法院在审理此案后发现，王女士提交的转账凭证、购房单和证明可以证明她是该房屋的实际出资人，王女士和李女士于2015年就借用房屋问题签署了一份“情况说明书”.在审理过程中，李女士表示，她并不是不愿意协助转让所有权，而是因为双方有误会，因为其他事情导致心理难以释怀，所以不愿意合作。在法官分析了法律原则并解释了双方的关系之后，双方最终达成了和解。李女士同意协助王女士在30天内办理房屋所有权转让登记，并以王女士的名义办理房屋所有权转让登记。

　　2.名人贷款买房

　　李女士与王先生于2008年5月相识，后开始进行同居，并确立了一个恋爱相关关系，直至2014年9月分手，同居生活期间以王先生名义通过购买601号商品房，二人世界一直在该房屋中居住，同居法律关系活动结束后双方对601号房屋的所有权可以归属问题产生一定争议，601号房屋现由王先生家庭占有主要使用。

　　李女士认为，她以王先生的名义购买了房屋，且双方已就此事签订了协议，因此房屋应归她所有。王先生认为，该协议系李女士伪造，并非其本人签字，双方也未达成实名买房的约定。现在601号房登记在他名下，应该是他所有。

　　在审理过程中，李女士提交了双方于2009年9月22日签署的协议，其中明确规定李女士以王先生的名义购买房屋，王先生不得出租、出售或抵押李女士所拥有的房屋，并由双方签署和注明日期。王先生否认了这一点，说协议没有他的签字，并指出印在纸张右下角的制造公司是2010年成立的，因此双方不太可能在2009年签署协议。

　　因双方对《协议书》上王先生签名的真实性方面存在问题争议，因此我国法院可以通过摇号的方式实现依法管理委托中国司法资源鉴定研究中心对王先生的签名技术进行分析鉴定，鉴定工作意见为：检材2009年9月22日《协议书》上的签名字迹“王先生”与样本上王先生的签名字迹是同一人所写。

　　法院经审理认为，考虑到双方的身份关系和购买601号房屋的实际投入，李女士支付了601号房屋的首付款、房屋面积差价、公共维修基金等相关费用，并每月偿还住房贷款。且601号房的购房合同、借款合同、发票原件均由李女士持有，故法院受理了其主张双方存在名义购房的法律关系。李女士请求王先生协助解除房屋抵押，办理过户手续，腾空房屋，法院予以支持。

　　值得注意的是，本案与上一案的不同之处在于，本案原本是贷款购房，而上一案是全款购房。在贷款购房的情况下，只有在借款人同意一次性偿还剩余房款的情况下，法院才能支持借款人请求名人协助办理产权过户手续，否则法院只能确认双方的借款购房合同有效。第二，在贷款购房的情况下，即使名人名下的房屋后来过户给借款人，在现行的认房又认贷政策下，名人再次购房时仍会被认定为二套房屋，从而影响名人购房的贷款比例和利率，增加其购房成本。

　　【借名买房的风险】

　　在借名买房的法律关系中，借名因实际出资不享有房屋争议所有权，通常比名人承担更高的风险，一旦双方关系不好，借款人并不总是能够在协议下获得房屋所有权。在没有自置居所的情况下，借款人将面临巨大的财务损失，而名人不仅享有权利而没有风险。具体而言，借钱为名人和名人购买房屋的主要风险如下：

　　1.借名买房的事实很难认定。

　　借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方企业之间，也正是因为由于学生双方合作关系发展密切，基于一个相互信任，签署书面协议的情况我们并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据我国民事诉讼法的相关法律规定，借名人文化需要进行举证证明双方国家之间的借名购房关系管理存在。法院通常会综合分析房屋的出资情况，双方关于借名买房的约定，房屋的占有使用这种情况，购房票据、合同、房屋产权证的持有不同情况，物业管理费、水电费的缴纳基本情况设计以及人们对于借名购房的事实有无合理解释等因素研究综合能力判断。

　　对于借款人来说，提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这并不容易，因为当事人缺乏自我保护。如果借款人未能妥善保管相关证据，举证责任就不能履行，房屋的所有权就很难恢复。

　　2.名人恶意惩罚房子，房子无法收回

　　根据公示和公信原则，名人可以不借用名人而直接处罚纠纷房屋。如果对方当事人在房屋所有权登记中以信托的方式与名人进行交易，代价的支付导致房屋所有权的变更，或名人对房屋及其他物权设定抵押，或名人的债务问题导致房屋被没收等情形，基于保护交易安全的价值取向的法律将优先保护对方当事人的权利。即使借款人能够证明贷款购房合同有效，也会导致借款人无法办理房屋所有权转让登记，甚至永远无法收回房屋的结果。

　　3.名人的购买资格受到影响

　　对于名人来说，允许他人以自己的名义买房，会在房产登记部门和银行征信系统留下记录。即使网签已经撤销或者房屋已经过户，他们以后买房也享受不到相应的优惠政策。相比较而言，全款购买对名人的影响相对较小。

　　【法律建议】

　　在名人购房纠纷中，名人承担的风险明显高于名人，故提出以下建议：

　　1.了解预订购买的性质，并澄清以假名购买是否违反政策

　　实名购房前，要清楚自己想购买的房屋的性质，房屋能否上市交易，实名购房是否违反国家政策规定，是否会对公共利益造成损害。万一以后借名买房产生纠纷，无法取得房屋所有权。

　　2.签署借名买房合同协议，保留好借名买房可以协商、洽谈相关证据

　　与出名人签订借名买房协议，就借名买房的事实及房屋所有权的归属、房屋以及所有权证的交付、日后发展转移登记管理事宜可以进行一个明确自己约定。同时，保留好与出名人就借名买房之事的具体信息沟通方式记录，以备学生产生经济纠纷之需。

　　3.保存购房实际付款的付款记录和付款收据

　　妥善进行保存购房款支付业务凭证、购房款收据、发票、契税完税证、公共管理维修发展基金公司缴纳凭证等凭证，以证明中国实际需要缴纳了购房款及契税、公共汽车维修市场基金等。此外，建议借名人文化保留自己一切与借名买房相关的证据使用材料，比如物管缴费证据、房屋财产险保险服务合同、物业管理费、水电费、通信费等缴纳凭证、其他国家相关工作人员的证人证言，以便在纠纷所引发的案件审判中积极承担举证。

　　4.妥善进行保管房屋建筑所有权证

　　房屋所有权证持有不同情况可以作为一个重要研究证据问题之一，在证明当事人双方之间发展存在借名买房关系管理中发挥着非常重要影响作用。故而，建议借名人在所购房屋的权属证明办理完毕后，及时与出名人沟通房屋所有权证交付事宜，自行保存并妥善保管。

　　5.关注购房政策，匹配购房资格

　　如前述研究分析，即便是法院可以认定借名买房合同关系成立，但若借名人未取得购房资格，仍可能会影响导致借名买房合同规定履行我们不能，无法进行办理房屋过户登记手续。因此，建议借名人关注购房政策发展动态，及时有效匹配购房资格，以获得社会权利之保障与充分发挥救济。

　　以上就是上海房屋买卖律师整理的关于借名买房风险的法律问题，希望对您有所帮助。如果您也有相关法律问题需要咨询，可以联系上海房屋买卖律师。