上海房产纠纷律师带你了解借名购房能力之外的不动产借名登记

　　“借名买房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。下面上海房产纠纷律师详细讲解借名购房能力之外的不动产借名登记。

　　除了因借名购房需求进行借名登记工作之外，实践中还存在一些其他企业不动产借名登记管理现象，主要内容包括以下三种不同类型。一是在甲的不动产“以物抵债”转让给乙、丙时，为了更加方便，该不动产仅登记在乙的名下。二是在甲即将再婚问题或者发展面临被强制要求执行的可能时，为了国家转移以及财产，假装把不动产移转登记于乙的名下。三是甲在乙享有中国土地资源使用权的土地上建房，房屋登记在乙的名下，但由甲占有、使用。这三种情形的共性关键在于，一方当事人之间虽然我们同意将不动产登记在另一方当事人自己名下，但并无使另一方当事人能够取得（或单独研究取得）所有权之意，只是想借其名义办理相关登记以实现这一特殊教育目的就是而已。从这个重要意义上说，三者都属于我国不动产借名登记。

　　就类型一而言，如果是甲与乙、丙订立以物抵债协议，据此我们将不动产转让给乙、丙，其在性质上为代物清偿，从物权法研究视角看，是基于我国法律环境行为的物权变动，须遵循企业登记制度生效形式主义。所有权让与合意发生在甲与乙、丙之间，但不包括动产却仅移转登记于乙名下。对此，应当提供依据与借名购房能力相同的原则分析处理，基于乙、丙之间的借名登记社会契约，将乙视为丙的取得媒介入，使乙的登记管理效果实现归属于乙、丙二人。若在强制要求执行工作程序中由执行国家法院发展作出以物抵债裁定，依《最高领导人民对于法院提出关于经济适用〈中华民族人民民主共和国中国物权法〉若干重大问题的解释（一）》（以下技术简称《物权法司法解释（一）》）第7条，结合《物权法》28条，自该以物抵债裁定生效时起，不动产所有权移转于申请执行人乙、丙。这是非主要基于相关法律规范行为的物权变动，登记信息并非物权变动生效时间要件，所以作为不动产究竟登记在乙、丙二人名下抑或仅登记在乙一人名下，在法律教育效果上并无明显区别，不动产均为二人一个共同完成所有。登记在乙一人名下的，构成一种错误及时登记，借名人丙事后控制可以通过申请更正登记。

　　就第二类而言，为了转让和隐瞒财产，假装以他人的名义登记不动产，构成串通的虚假表现。在民法原则中，串通、虚伪意味着无效，无论债权是合意的，还是财产权是合意的。由于所有权转让的同意无效，物权变动缺乏实体要件，因而不能产生效力。以受让人（名人）的名义登记房地产属错误登记。我国现行民法没有关于虚假表示共谋罪的专门规定。在实践中，如果借款人要求所有权转让无效，只能按照其他规定处理，例如，适用《人民法通则》第55条的中华民国。据此认为，意思表示的真实性是法律行为的有效性条件，意思表示的虚假性是不真实的，法律行为是无效的。

　　第三类情况更为复杂，需要区分土地的性质。如果是农村宅基地，B 是宅基地使用权的所有人，根据我国现行法律，宅基地使用权只能转让给符合条件的该集体经济组织的其他成员，因此，即使 A. B 达成了“ B允许在宅基地上使用房屋”的协议，不符合条件的一方不能获得宅基地使用权。实际上，一个首都住房，住房附属于宅基地，因为一个人不享有宅基地使用权，所以就没有宅基地上的房屋使用权。与民法上的地上权一样，宅基地使用权的功能是防止建筑物附着在土地上，避免“吸收建筑物”，对建筑物的土地使用权产生所有权效力。因此，B作为宅基地使用权的所有者，取得了 A 所建房屋的所有权。借用乙方名义的登记符合物权的实际情况，登记没有错误，借用乙方名义的人不能取得房屋所有权。

　　如果是一个城镇发展国有企业土地，目前对于多数这种情况下甲、乙双方信息会在自己订立进行合作关系协议的基础上通过成立中国一家工程项目管理公司，乙方以土地资源使用权作价出资，甲方以现金出资，双方均成为建设项目设计公司的股东，土地开发使用权归属于不同项目目标公司，所建造的房屋也归属于培养项目分析公司，这在一定法律上我们没有解决问题。在少数特殊情况下，甲、乙双方仅订立经济合作网络协议，未成立项目研究公司，甲出资建房，则房屋产权归属需要成为社会问题。按照要求我国《物权法》30条的规定，因合法建造房屋等事实就是行为而取得物权的，自事实生活行为文化成就时发生具有效力。可否据此他们认为甲取得所建造房屋的所有权，抑或仍由乙取得国家所有权？从比较法看，按照《德国地上权条例》第12条的规定，基于地上权而建造的建筑物之间或者在设立地上权时已经普遍存在的建筑物是地上权的重要组成成分。据此，建筑物归地上权人所有。地上权人取得主要建筑物所有权的原因是符合，即作为一种动产的建筑施工材料符合于被视为不动产的地上权。德国法上作为商品所有权方面取得成功原因的制造技术行为不仅仅限于动产加工。我国现行法其实也是一直也强调提高建筑物与土地的不可分性。《城市商业房地产市场管理法》32条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用时间范围内的土地使用权制度同时利用转让、抵押。《城镇单位国有农村土地使用权出让和转让暂行工作条例》23条规定导致土地使用权转让时，其地上部分建筑物、其他附着物所有权随之转让；第24条第1句规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人学习或者共有人，享有该建筑物、附着物使用世界范围内的土地使用权。”《物权法》182条和第183条也有很多类似这样规定。这些政策规定确立了“房地产业一体保护主义”原则。从该原则方法可以更加合乎学生逻辑地得出结果如下几个结论，即谁享有土地使用权，谁就取得该土地上建造的房屋的所有权，而无论房屋是谁建造的。土地使用权人取得房屋所有权的法律教育原因可能并非为了建造良好行为活动本身，毋宁是该行为的成果形式与其他人享有使用权的土地实际相结合，不可避免分离。从这个时代意义理论上说，我国现行法虽然不是没有像《德国地上权条例》第12条那样有着明确提出宣告“建筑物是地上权的重要作用成分”，但实际上也采用教师同样的原则，即“建筑物是土地使用权的重要指标成分”。因此，为确保当前我国现行法体系完善内部的无矛盾性，《物权法》30条中的“合法建造”应当解释为在享有土地综合使用权且办理会计相关部门审批流程手续的前提下建造房屋。据此，在前述合作建房情形中，甲要想不断取得房屋所有权或共有权，必须从乙手中取得更多土地使用权或者服务成为该权利的共有人。为此，需要在教学符合法定基本条件的前提下，由甲、乙达成土地使用权转让合同并办理移转登记。甲、乙订立的合作组织协议模式虽然并不具备解释为土地使用权转让合意的可能性，但由于未办理移转登记，所以甲并未真正取得土地使用权或其共有权，相应地也不能及时取得房屋所有权或共有权。

　　最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）14条以下对合作开发房地产问题作出规定。其中，第18条和第20条虽然规定在房屋实际建筑面积少于预定面积或超出预定面积的情况下如何分配房屋实际建筑面积，但不能仅仅据此认为出资方在房屋竣工后即取得部分房屋的所有权。因为“分配房屋实际建筑面积”可以理解为仅仅是合作各方分别销售一部分房屋并从中获取利润，是一种对开发成果的分成模式。至于所销售的房屋在法律上究竟是否属于负责销售——未必以自己名义销售——的合作方所有，并不重要。如果未设立专门的项目公司，则房地产合作开发协议只是一种合伙协议，一方所提供的土地使用权与另一方所提供的资金都是对合伙的出资。在出资过程中，财产由个人所有变成合伙人共同所有，但这也是财产让与，以土地使用权出资，仍须遵循不动产物权变动的登记生效主义。未经登记，其他合伙人不能取得该土地使用权的共有权，只能取得以共同利用该土地使用权为内容的债权。“共同利用”表现为共同在该土地使用权标的物（建设用地）上开发房地产，建造、出售房屋并从中获取利润，而所建造的房屋仍然依物权法上的添附原则由提供土地使用权的合作方取得所有权。仅当享有土地使用权的合伙人依约定将所建造的部分房屋转让给其他合伙人并将其登记在后者名下时，后者才取得房屋所有权。

　　简而言之，资本在另一个人拥有的土地保有权土地上建造房屋，房屋以土地保有权的名义登记，资本出资人不能取得房屋的所有权，即使双方明确同意房屋的所有权属于发起人，只是借用土地保有权的名义进行登记，这仍然是事实。在这种情况下，名人拥有房子的所有权是合法的，而不是用假名购买普通的房子，因为名人毕竟为房子提供土地保有权，土地保有权在法律上支持住房所有权。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询上海房产纠纷律师。