借名买房出资人如何做好风险防控

          "借名买房"是实际购房人以他人的名义购买房屋，登记时使用了被借用人名，实际购房人通过与被借用人签订借名买房人协议或房屋代持协议的方式来主张房屋的所有权人。一般情况下，“借名买房”存在的背景，是实际购房人为了规避房屋限购、限贷政策、购买经济适用性等政策性保障用房，或通过特定途径取得房产。而这些隐含的背景也决定了与普通购房相比，“借名买房”更容易发生纠纷，风险也更高！因此，作为实际购房人，如何规避借名买房的法律风险？今天，我们来讨论一下这个话题。
 

　　案例指引

　　(2020)最高法民再328号【法院认为】 徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的 《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

　　(2021)京02民终2667号【法院认为】 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱红阁主张其与李倩倩之间就涉诉房屋存在借名买房的口头协议，李倩倩则主张实际的购房人系案外人张涛。朱红阁虽提交了其持有的税费票据及还贷转账凭证，但结合双方的当庭陈述，仅部分能确认系朱红阁实际还贷的，且李倩倩主张2014年5月之后均由张涛还贷，朱红阁亦认可其在2014年5月之后并不直接还贷，其主张由李倩倩出租房屋抵偿贷款；而关于首付款部分，朱红阁所主张的其向李倩倩之夫转账的款项与首付款数额存在较大出入，且李倩倩、张涛、朱红阁之间均互有其他经济往来，故朱红阁并未提交充足的证据证明其所主张的款项与购房款之间的关联性。此外，朱红阁亦未对涉诉房屋持续占有使用。故依据现有证据，尚不足以证明朱红阁与李倩倩之间存在借名买房关系，朱红阁要求确认其主张的口头协议有效，亦依据不足。

　　（2020）最高法民再328号【法院认为】 在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求被借名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，借名人不享有排除执行的合法权益。此时，借名人只能追究被借名人的损害赔偿责任，而无法排除执行。

　　风险提示

　　通过以上几个案例就可以看出，实际购房人借他人名义购买房屋会存在诸多风险：

　　风险一：借名买房没有书面协议。实践当中，有不少实际购房人是借用亲戚朋友的名义购房，而碍于情面，或自以为双方不会有纠纷，因此在借名买房时往往没有书面约定，只是口头约定。然而，一旦房屋价格上涨或因其他原因导致被借名人反悔，如果实际购房人没有清晰完整的证据链条证明双方存在借名买房的合意，则实际购房人将无法获得房屋所有权，房屋出资款也只能被认定为借款。

　　风险二：借名买房协议被认定为无效。若借名买房协议被认定为无效，协议中关于双方的权利义务均是无效的，借名人无法获得房屋的所有权，只能向被借名人主张出资款以及资金被占用期间的利息。

　　风险三：借名购买的房屋被司法机关查封、拍卖。若被借名人有个人外债，债权人通过司法程序救济，此房屋则会被法院查封与拍卖，被借名人只能选择提起执行异议之诉进行救济，以自己为房屋所有权人为由要求解除查封或者不予执行。然而，借名买房能否排除法院强制执行，我们已经在本公众号《借名买房能否排除法院强制执行》一文中详述，得出的结论是对此实践中并无定论，有些法院认为，只要借名买房协议不存在无效情形，而实际购房人能够提供充分证据证明被借名人只是名义产权人，则可以排除法院强制执行；但也有个别地区法院明确规定，借名买房不能排除法院强制执行。
 

　　借名买房的风险

　　在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享有争议房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议取得房屋所有权。在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，对于借名人和出名人，借名购房的主要风险有以下几方面：

　　1 . 借名购房的事实认定困难

　　借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据民事诉讼法的相关规定，借名人需要举证证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况，双方关于借名买房的约定，房屋的占有使用情况，购房票据、合同、房屋产权证的持有情况，物业管理费、水电费的缴纳情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。

　　对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。

　　2 . 出名人恶意处分房屋，房屋无法追回

　　根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。如果相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务问题导致房屋被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

　　3 . 出名人的购房资质受到影响

　　对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受相应的优惠政策。相比而言，全款购房对出名人的影响相对较小。

　
        律师建议

　　买房毕竟是大宗交易，涉及资金少则几十万，多则成百上千万，实际购房人在进行借名买房时如稍有不慎，则可能面临“钱房两空”的尴尬处境。那么，实际购房人应当如何规避借名买房的法律风险？下面我们从维护实际购房人合法权益的角度提出以下几点建议：

　　重视借名买房协议。借名买房，双方一定不能口头约定，必须签订书面协议，明确借名买房关系，并对双方权利义务作出具体明确的约定。同时，协议中应当约定清楚，当房屋满足过户条件时，被借名人应按实际购房人的要求协助办理过户登记手续，并明确被借名人不配合办理过户、迟延过户或擅自将房屋转让或抵押给他人等应承担的违约责任，必要时可对借名买房协议进行公证。

　　实际购房人在整个过程中要保管好相关的证据，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明、物业费/取暖费/水电费缴费单据等。如首付款是以被借名人的名义缴纳的，在向被借名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（实际购房人）支付购房首付款”，这些证据在实际购房人要求确权或者产权过户时起着关键性作用。

　　实际购房人在房屋符合交付使用条件时，应当及时占有使用房屋。同时，当实际购房人具备房屋过户条件时，要及时完成不动产权变更手续，以免后顾之忧。

　　尽量选择资信状况与经济状况较好的被借名人，降低因被借名人存在外债导致房屋被执行的风险。借名人可以通过查看法院公告网、中国裁判文书网、中国执行信息公开网等了解被借名人在外是否涉诉，是否存在执行案件；也可以查看被借名人的征信报告，获取贷款情况，了解被借名人的资信状况与经济状况，将借名买房的法律风险降到最低。

　　法官提示

　　借名购房纠纷中，借名人承担的风险明显高于出名人，因此提出以下建议：

　　1 . 了解准备购买房屋的性质，明晰借名购买是否违反政策性规定

　　借名买房之前，了解清楚欲购房屋的性质，房屋是否能够上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，对社会公共利益产生损害。以防将来因借名买房事宜产生纠纷，出现无法取得房屋所有权的情形。

　　2 . 签署借名买房协议，保留好借名买房协商、洽谈证据

　　与出名人签订借名买房协议，就借名买房的事实及房屋所有权的归属、房屋所有权证的交付、日后转移登记事宜进行明确约定。同时，保留好与出名人就借名买房之事的具体沟通记录，以备产生纠纷之需。

　　3 . 保存实际支付购房款的支付记录、款项收据等

　　妥善保存购房款支付凭证、购房款收据、发票、契税完税证、公共维修基金缴纳凭证等凭证，以证明实际交纳了购房款及契税、公共维修基金等。此外，建议借名人保留一切与借名买房相关的证据材料，比如物管缴费证据、房屋财产险保险合同、物业管理费、水电费、通信费等缴纳凭证、其他相关人员的证人证言，以便在纠纷所引发的案件审判中积极举证。

　　4 . 妥善保管房屋所有权证

　　房屋所有权证持有情况作为重要证据之一，在证明当事人之间存在借名买房关系中发挥着重要作用。故而，建议借名人在所购房屋的权属证明办理完毕后，及时与出名人沟通房屋所有权证交付事宜，自行保存并妥善保管。

　　5 . 关注购房政策，匹配购房资格

　　如前述分析，即便是法院认定借名买房合同成立，但若借名人未取得购房资格，仍可能会导致借名买房合同履行不能，无法办理房屋过户登记手续。因此，建议借名人关注购房政策动态，及时匹配购房资格，以获得权利之保障与充分救济。
 

　　结语

　　借名买房的过程中存在诸多法律风险，所以实际购房人在借名买房时一定要结合自身情况慎重考虑。同时，律师建议大家，如果一定要借名买房，建议在购房前向专业房产律师咨询，并在专业律师的指导下完成房屋交易，将借名买房的法律风险降至最低，尽量避免纠纷的产生，做到防范于未然。上海房产律师咨询热线