上海房产纠纷律师和您聊聊投资建设他人土地上的房屋效力如何

　　投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力，涉及到建设工程、土地管理、合同法等多个领域的法律问题。本文上海房产纠纷律师将就相关法律规定及上海市的具体情况，探讨该问题的合同性质、效力以及相应的法律责任。

　　一、合同性质

　　针对投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的问题，合同的性质首先应当根据各方当事人的意愿和合同的实质来确定。一般情况下，该类合同可以被认定为房屋租赁合同，即出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的一种合同。

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“当事人订立合同，应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用原则。”因此，在签订合同前，双方当事人应当明确约定租金、使用期限、租赁房屋的具体情况、权利义务等相关条款，并遵守相关法律法规。

　　二、合同效力

　　针对投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同效力，需要考虑到房屋的所有权问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十九条规定，土地使用权转让后，土地上的房屋等建筑物的所有权应当一并转移，因此承租人需要确认出租人是否具有房屋的所有权。如果出租人无权出租房屋，则租赁合同无效。

　　此外，在租赁合同中还应当明确约定租赁的房屋是否符合规划和建设要求，并确认房屋的完好程度和租赁期限等重要条款。如果出租人未能履行这些义务，可能会影响合同的效力。

　　三、法律责任

　　针对投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的法律责任，主要涉及到租赁合同、建筑工程和土地管理等方面的法律问题。

　　如果承租人未能支付租金，出租人可以向法院提起诉讼，要求承租人支付租金并承担违约责任。

　　如果出租人未能履行在合同中明确约定的义务，如未能提供符合规划和建设要求的房屋或者房屋存在严重质量问题，承租人可以向法院提起诉讼，要求出租人承担相应的违约责任，包括赔偿损失等。

　　此外，投资建设他人划拨土地上立项的房屋需要遵守土地管理和建筑工程方面的法律法规，包括但不限于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等。如果出租人违反相关法律法规进行房屋建设和出租行为，可能会面临相关部门的行政处罚，包括但不限于罚款、责令停业整顿等。

　　四、上海市的具体情况

　　针对投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的问题，在上海市，还需要考虑到上海市房屋租赁管理条例等地方性法规的规定。根据上海市房屋租赁管理条例第三条规定，该条例适用于在上海市范围内租赁、出租居住用房的行为。

　　上海市房屋租赁管理条例还规定了租赁合同必须包括的内容，包括房屋的地址、租金、使用期限、维修、保养等方面的规定。承租人应当在租赁房屋前仔细阅读租赁合同，并确认房屋的所有权及是否符合规划和建设要求等相关事项。

　　根据上海市出台的《上海市土地管理条例》、《上海市房屋租赁管理条例》和《上海市房屋交易管理办法》，以下是关于投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力方面的一些规定：

　　对于在土地划拨前就已立项的房屋，应当在合同中进行明确约定，并且承租人需签订《建设用地使用权出让合同》。

　　承租人在承租建成房屋时，应当提供房屋竣工验收合格证，并且房屋所属的建设用地使用权应当转让给出租人。

　　房屋租赁合同应当注明建筑物竣工验收日期、租赁期限、租金、租赁用途等内容。

　　在租赁房屋时，出租人和承租人应当遵守《上海市房屋租赁管理条例》的相关规定，比如租金支付方式、租赁期限、房屋维修等。法律案例分析

　　下面结合一些案例，来更好地理解在投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力方面的法律问题。

　　A公司是一家房地产开发商，拥有一块建设用地，他们在该地上建设了多层住宅楼，然后将该建筑出租给B公司。在签订租赁合同时，双方明确约定该建筑为建设用地上立项的房屋，并注明了建筑物竣工验收日期和租赁期限等内容。后来，B公司发现该建筑所属的建设用地使用权并未转让给A公司，因此向法院提起诉讼。

　　根据上述法律规定，A公司在出租该建筑之前，应当先将该建筑所属的建设用地使用权转让给自己，才能对外出租。因此，B公司可以要求A公司按照约定的方式解决问题，如果A公司无法解决，则可以要求解除租赁合同，并要求A公司赔偿相关损失。

　　五、结论

　　综上所述，投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质应当是房屋租赁合同，其效力受到土地使用权及房屋所有权的限制。双方当事人应当在合同中明确约定租金、使用期限、房屋的所有权、规划和建设要求等相关条款，并遵守相关法律法规。

　　如果合同中的任何一方未能履行其在合同中明确约定的义务，可能会面临相应的法律责任。此外，在上海市，还需要遵守相关的地方性法规，如上海市房屋租赁管理条例等。因此，上海房产纠纷律师认为，投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力需要在签订租赁合同前仔细了解相关法律法规和合同条款，确保自己的权益不受侵害。