上海房产律师为您解答开发商违约需要承担哪些法律责任

　　很明显，居留权是交易双方一手赚钱一手交货的工具，让双方做最后的决定，不能变卦。还有之前的租房，为什么很少有一次性付款的，因为没有保障。交了钱又没有房本的租客，可能会被驱逐，甚至被别人驱逐。现在，租房者获得了完全的居住权，谁也摆脱不了。上海房产律师就来为您讲讲有关的问题。

　　居住权跟租赁合同管理最大的区别主要就是，居住权房本不需要通过法院判决就可以判定房子的实际使用权，而租赁合同问题需要的法院关于审理，才能最终确定学生实际居住权。

　　因此，双方在交易中确立居留权，居民的目标是生活得脚踏实地，一次性付清房租就可以享受安全和公共服务的权利。至于房主，他的目标是尽可能多地获得现金，并在价格合适的时候卖掉房子。

　　现实中，以香河大爱城为例，房屋总价60万，其中业主一次性付款30万转让单独70年（实际还有63年）居住权。对于那些拥有居住权的人来说，只需支付一半的价格，就可以过上稳定的生活，进入社区边缘的北京景山学校，享受附近医院的养老院的支持，以及每天往返于北京的班车。

　　对于业主来说，现在他拿到了30万，可以投资其他业务了。等将来房价涨了，他可以把个人所有权卖掉。比如房子总价涨到100万，那么个人所有权可以转到70万，相当于这个房子拿100万，但是先拿30万，再拿70万，也不算多，比以后拿100万合适多了。

　　当然，如果企业双方都觉得自己十年我们可以，那么也可以通过设立一个十年居住权，办理的是十年居住权房本。这个时候，问题出现了，到底怎么定十年的价格。不愿意的居民太多，不愿意的业主太少，时间又太短，业主拿不到多少钱，居民又不能久留，干脆租了算了。

　　对于居民来说，因为可以转租，也就是提前锁定未来的租金而不涨价，这是一个非常好的收获未来租金上涨的模式。所以目前很多成交的人都是先自己住，等搬出去了再转租。那时候房租已经涨了不少，涨的收入都是自己的。

　　在现实中，我们处理的基本居留权是20至70年。短期租赁者可以按照传统的租赁模式，按照居留权方案长期租赁。

　　近年来，我国多次提出“完善长租政策”，即居住权以及与居住权相关的相关政策的落地方案。开发商的逾期交房，一般会有两种情况，一种是开发商自己逾期交房，另外一种是开发商通知业主收房业主拒绝收房。逾期交货的违约责任有两种：一种是支付逾期履行违约金，继续履行合同；一个是退房。

　　比如对于开发商声称他们自己有充分说明理由逾期交房（比如中国奥运会），比如我们开发商通知企业业主收房，出具了一些您根本不需要了解它的法律研究意义的文书，在这样的情况下，您说这个房是收还是不收？开发商算不算得上是违约？如果一个开发商违约，怎么让他承担公司违约风险责任？承担社会哪种违约主体责任？

　　开发商逾期办证有很多种原因，和逾期交房相同，逾期办证的违约责任也是两种，支付违约金继续履行合同，或者退房。律师的诉讼方案也要根据业主的需求加以变化，您可能遭遇开发商五证不全，却极想拿到房子。您也可能碰到房屋迟迟无法办证，您想退房。

　　在不同情况下，诉讼方案应根据业主的需要和实际情况进行调整。比如我们遇到的一些业主来咨询的时候，已经委托了其他律所的律师来处理案件。原本他们希望办理房产证，但在审理过程中被裁定合同无效。结果不仅房产证没下来，房子也没了。

　　上海房产律师温馨提示，如果您正遭遇这种问题，请您携带买卖合同及有关的法律文书（比如开发商出具的一些书面通知），来我们团队咨询，让律师根据您的资料提供专业的法律意见，是退房还是办证，退房怎样退，办证怎样办。如果有必要的话，我们会替您操作后续的取证、谈判及诉讼等等工作。