我们接过很多关于租房纠纷的法律咨询，发现多数情况是因为大家的法律意识不强而导致。所以今天上海房产纠纷律师结合咨询的高频问题，整理了三个租房必须注意的法律事项，并用比较简单的语言讲述出来，希望对大家有所帮助。
一、什么是普通租赁权？
(1）共同户的共同租赁权（共同居住权）。
《最高人民法院关于贯彻执行人民中华民国民法通则（试行）若干问题的意见》第一百一十九条第一款规定，在租赁期内，承租人以一人名义租赁私房的，承租人死亡，住户共同居民要求按原租约履行的，应当批准。
（2）共同发展经营人的共同进行租赁权。
该解释第十九条规定，承租人以个体工商户或者个体合伙经营活动为目的出租房屋，承租人在租赁期内死亡、失踪或者宣告死亡的，其合伙人或者其他合伙人有权要求按照原租赁合同出租房屋。
【提示】
共同租赁权限于共同居民、个体工商合作者或者个体合伙的其他合伙人。
二、什么是“免租业务”？
最高人民对于法院进行关于学习贯彻落实执行《中华民族人民民主共和国民法通则》若干重大问题的意见（试行）第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者可以继承发展发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续教育有效。
合同法第二百二十九条规定，租赁期间租赁财产所有权的变更，不影响租赁合同的效力。
解释第二十条规定： 租赁期间租赁建筑物的所有权发生变更，承租人要求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应当予以支持。除非出租房屋有下列情形或者当事人另有约定：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。
根据上述规定，“出售不破坏租约”是指出租房屋在租赁期间业权发生变更，不影响租赁合同的有效性，原租赁合同和新承租人继续有效，承租人有权要求建筑物受让人继续履行原租赁合同。
然而，“不违反租约的买卖”受到约定和法律的限制：
除当事人另有约定外： “出售租金不得中断”受当事人约定的其他限制；
事前抵押权限制： 由房屋租赁前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权变更，“出售不破坏租赁”受到限制；
事先没收房屋的限制： 房屋被人民法院依法出租前，“买卖不得违反租约”，受到限制。
【提示】
“买卖不破租赁”受到企业事先进行抵押权、事前管理查封和当事人可以约定的限制。
三、承租人的优先购买权是什么？
《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
解释第二十二条规定，出租人和抵押权人同意折价或者变卖出租房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。人民法院应当支持承租人以同等条件优先购买房屋的请求。
根据分析上述法律规定，承租人的优先选择购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者通过协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还长期债务时，承租人享有在同等经济条件下优先考虑购买的权利。
【提示】
承租人享有优先购买权的，出租人有义务在合理期限内通知承租人。
“合理使用期限”没有一个明确相关规定。目前我们只有《解释》第23条“拍卖公司租赁企业房屋，应当在进行拍卖5日前通知承租人”规定；《民通意见》第118条规定的“前3个月时间通知”已作废。
以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海房产纠纷律师。
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