上海房产纠纷律师为你介绍十大购房注意安全事项

　　购买预售商品房相对购买现房，存在的风险要多很多，购房者在买卖活动过程中我们必须小心谨慎，本文上海房产纠纷律师将为您详细分析介绍十大购房注意安全事项，避免落入不良影响开发商通过设置的陷阱中。

　　他们知道自己想要什么，在买房子的时候要注意什么，这是一个成功的策略

　　房地产市场上有许多不同类型的住房。作为购房者，你必须清楚自己的收入和消费水平。你不能低估自己，也不能把目标定得太高，以免给未来带来自己沉重的经济负担。在明确自己应该购买什么样的商品房时，更重要的是了解开发商的销售资格。由于信息不对称市场的存在，开发商和买家的地位基本上是不平等的。在实践中出现了开发商利用集体土地开发房地产、开发商回避预售资金、对预售房地产设置抵押等情况，严重侵害了购房者的权益。为此，有关法例对发展商的销售资格作出了一些限制，即发展商作为预售商，应以书面形式向预售商清楚说明以下事项，使购买商能够更全面和真实地了解商品房的预售资料：

　　（一）卖方的名称、注册地址、联系电话及法定代表人；

　　（二）经发证机关核准的商品房预售许可证或者其副本；

　　（三）项目进行开发进度和竣工交付使用不同时间；

　　（四）工程项目及其配套设施的平面图；

　　（五）商品房的结构类型、单位类型和装修标准，以及公共和公共建筑面积的分摊；

　　（六）预售销售商品房的价格和付款管理办法；

　　（七）商品房预售专户；

　　（八）物业管理事项；

　　（九）法律、法规规定的其他事项。

　　如果通过以上这些条件都具备这样的话，说明开发商在国有土地资源使用权的取得、商品房小区发展规划的确定和商品房预售前的开发等过程中，都较为科学规范，没有问题出现在建项目工程抵押的情况，对商品房后期经济建设与管理方面也有自己明确的计划，购房者大可放心与之谈判。

　　二、购房需要注意安全事项之看清“内部进行认购”的真面目

　　很多开发商在预售时，喜欢从事内部订购，一为促销，二为底部，都准备好了预售。而对于购房者来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于政府不承认内部认购，也不纳入管理，商品房内部认购可能存在以下隐患： 第一，开发商没有清偿土地使用权的开发，造成今后难以获得房地产证书； 第二，商品房可能已被开发商抵押，未来购房者获得的房屋不是全部所有权； 第三，由于内部认购合同未经政府部门登记，开发商可能在一楼超卖。因此，购房者绝不能因为内部购房的所谓价格优势而瘫痪商品房。

　　三、销售广告对注意事项的法律效力

　　许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，《广东省商品房预售管理条例》规定，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

　　四、购买时谨慎签订订购书

　　在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。对于认购问题，《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”此规定明确规定双方约定的是“订金”而非“定金”，这也可以避免适用“定金罚则”，但前提是购房人在认购书上也使用了“订金”的字眼。

　　五、购房注意事项之确定一个合理的付款管理方式

　　为了加快资金的回收，在实践中，一些开发商提供了一次性付款购房的一定优惠，而一些经济条件下也乐于购房一次性付款，以免麻烦。但这种做法实际上存在一定的风险，如果开发商开发不完善，购房者很可能会失去自己的住房。因此，买方应尽量根据开发建设项目的进度分期付款，以便将风险降至最低，避免今后“套牢”. 如果合同同意支付10% 的房款，签约后开发商应保证项目应建至四楼竣工，买方支付10% . . 等等。此外，根据广东省商品房预售管理条例，商品房开发商（预售商）代表买方申请商品房产权证的，买方可以保留商品房价格的15%，商品房价格的百分之十在商品房预售竣工验收后，交付使用前，商品房价格的百分之五在房地产预售证上支付。购房人自行办理商品房产权证书，购房人可以保留商品房价格的10% ，并在预售人取得商品房项目产权证书并交付商品房使用后10日内支付。

　　六、购房需要注意事项之明确自己约定收楼标准

　　在商品房交付使用标准方面，《城市房地产开发管理条例》第十七条、第十八条明确规定，房地产开发项目竣工验收后，方可交付使用。住宅小区等集团房地产开发项目的竣工，应当接受全面验收。全面验收项目包括：

　　（一）城市规划设计实施条件；

　　（二）城市发展规划设计要求配套的基础设施和公共服务设施的建设情况；

　　（三）个别项目的质量验收；

　　（四）搬迁安置计划的实施情况；

　　（五）物业企业管理的落实发展情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，商品住宅建设项目验收包括专业验收、竣工验收和综合验收。专业验收是指规划、公安消防、人防等行政管理部门对商品住宅建设项目落实工程报建审批事项情况所做的检验和认可。竣工验收是指房地产开发商依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等单位，对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。综合验收是指建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品住宅建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所做的认定。对于交付标准，此办法规定，商品住宅建设项目经验收合格后，方可交付使用。办法没有明确，而且广州市综合验收难问题一直没有得到很好的解决，使开发商与购房人在收楼标准上存在很大争议。现行的《商品房买卖合同》格式文本第八条规定收楼标准由合同双方约定。建议购房人尽量不要选择争议较大的“（一）该商品房经验收合格”，以免日后对验收的定义产生歧义，另外，购房人可要求开发商在商品房交付使用的同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

　　七、购买标准商品房面积的房屋事项增减处理

　　商品房的建筑施工面积主要是以中国房地产进行测绘技术部门的测绘工作结果数据为准。而合同的签订过程中往往在测绘之前，因此，合同没有约定的商品房面积问题往往与实测面积不相符。对于一个面积增减的处理，建设部《关于全面整顿和规范我国房地产行业市场经济秩序的通知》有明确的规定，即：商品房销售服务合同管理约定面积与实际应用面积不断发生发展差异的，按照相关合同约定时间处理；合同未作约定的，面积计算误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权信息登记面积明显大于劳动合同约定面积时，面积相对误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产公司开发利用企业需要承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积较大误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产项目开发研究企业通过返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产产品开发建设企业员工双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此理论基础上，进一步完善规定，面积减少误差比绝对值在0·6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何国家补偿。当然，合同双方也可以另行约定。

　　八、购房需要注意事项之了解按揭的办理工作方法

　　大多数开发商都在销售的数年内提供几个百分点的按揭，并列出每月付款的数目，以表明它很容易支付。一些买家还认为，签订合同支付部分房屋，并提交了一系列抵押申请文件，您可以放心，等待搬进来。事实上，提供抵押贷款的是银行而不是开发商，银行对买方的信用调查，可能不会批准提供抵押贷款。在实践中，也有开发商把抵押贷款作为一种销售手段，显然不是而是公然宣传。如果银行不批准抵押贷款或没有抵押贷款，并且买方已经支付了房子的一部分，那么买方是非常被动的。较好的办法是在商品房买卖合同中明确规定买方未批准的抵押申请如何处理。

　　九、购买注意追求付款技巧的违约

　　有的购房人往往会因为遇到学习这种发展情形，接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多基础设施建设都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面表达方式没有明确工作通知开发商不接受交付，并要求我们开发商需要承担迟延交付的违约风险责任。两者的处理其法律行为后果是不同。前者收楼后，即使我国商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能满足要求开发商承担迟延交付的违约金。当然，如果中国商品房管理存在产品质量安全问题，已收楼的购房人还是一个可以设计要求开发商赔偿因质量控制问题分析引起的财产经济损失，但这与开发商承担迟延交付的违约主体责任是两码事，而且能够证明房屋的质量研究问题的难度是相当大的，获得国家赔偿的成本相对较高。相反，由于技术开发商已明显提高违约，后者主要要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。

　　十、购房说明书了解预售商品房转让条件

　　在房地产交易中，有一种预售商品房的转让情况，即原先购买预售商品房的购房者将尚未完成预售的商品房再转让给他人，俗称“炒房”.由于预售商品房的转让有利于转让人的融资，对于受让人来说，可能存在价格优惠，而且国家可以增加税收，所以“房地产投机”虽然在理论上有争议，但在实践中一直是客观的。但是，由于“楼层”并非现有建筑物，其中涉及的法律关系较为复杂，建议买方在做出决定后充分了解原转让合同的具体条件。简单地说，如果转让人已经支付了全部价款，转让商品房未经事先同意作为预售商品房的发展商。如果预付买受人没有支付全部价款，则转让须事先征得预付买受人的同意。如果转让商品房进行抵押，情况就会更加复杂。但无论如何，买受人必须持有登记的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记的商品房预售合同下的商品房不得转让。

　　预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

　　商品房出售合同可以适用于我国商品房现居（竣工验收合格才能取得中国房地产权证的商品房）销售。

　　因此，上海房产纠纷律师强调如果是我们现在签的预售管理合同，交房时不再签出售企业合同，可以通过直接进行办理过户手续。如果没有预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同内容本身就是约定，在房屋交付使用时需要签订出售服务合同，方能办理证户手续。