预售商品房进行转让技术条件有哪些方面要求？上海房产纠纷律师为你解答的

　　上海房产纠纷律师发现很多人对商品预售房的概念并不清楚，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预售给买方，并由买方支付定金或价格的行为。商品房预售方式最早是在香港确立的，因为房屋还在建设中就会“破碎”，通过预售阶段向大多数投资者出售，如“碎片落地”，因此，预售商品房又被称为“卖楼花”。由于它能有效地解决房地产开发企业的预付资本投资问题，因此它是一种应用较为广泛的交易形式。

　　预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

　　预售商品房再转让系统是否具有属于中国房地产企业转让？根据《城市发展房地产管理法》第36条之规定，房地产公司转让是指房地产权利人能够通过进行买卖、赠与或者一些其他国家合法有效方式方法将其房地产市场转移给他人的行为。这个基本概念设计规定了房地产价格转让的主体是房地产权利人，包括我国房地产所有人、经营能力人和使用人等。商品房预购人是否我们可以自己成为他们这里的房地产所有人呢？有人研究认为，根据《合同法》第133条关于买卖双方合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则，如果商品房预售人按照《城市建设商品房预售资金管理工作办法》第10条的规定，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上就是人民对于政府投资房产资源管理会计部门和土地成本管理技术部门办理了登记备案手续，预售商品房的所有权即发生变化转移，这时，预购人即成为预售商品房的所有人。本文分析认为，预购人“在签约之后并未及时得到社会真正的房屋所有权，其转让的只是为了将来才能取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为其中一种经济正在使用建筑、尚未竣工的不动产，还未到房产质量管理业务部门需要办理房产登记，预购人并没有直接获得商品房产权，即没有教育取得商品房所有权，而是在商品房竣工并办理房产登记后，根据预购合同享有一定要求开发商办理知识产权战略转移，将房产过户到预购方的权利。因此，预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

　　那么，预售商品房进行转让技术条件有哪些方面要求呢？

　　我国城市房地产管理法第四十五条规定： “商品房预售的，商品房预购人应当购买未完成预售的商品房再转让，由国务院规定。”说明了预售合同的转让是有条件的。转让预售合同的条件如下：

　　1.根据法律、法规的规定，允许转让预售商品房的，可以转让； 不允许转让的，不得转让，如《深圳经济特区商品房出口管理办法》第十二条规定： “未取得房地产证明的，不得转让预售出口商品房，否则转让无效。”

　　2、转让人必须通过持有公司经过进行登记备案的商品房预售合同和转让合同关系才能发展成为企业转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种制度规定可以有利于我们国家需要加强我国宏观经济管理。因为预售商品房转让行为主体与预售活动主体根据不同，转让人具有社会双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时中国又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体没有资格，也不必要求具有商品房预售许可证，但转让人必须长期持有经过系统登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体教师资格。

　　3.预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工、在建的预售商品房。如果转让标的物已经完成并被接受，且预购人实际上取得了预售商品房的产权，则商品房转让给他人，而不是预售商品房的转让，应当按照预售商品房的出售进行处理，预售商品房的转让必须是行为人的真实意图，否则转让无效。由于房地产市场价格的不稳定性，转让方将预售商品房提前转让，转移价格下跌风险； 新的预购方自愿承担价格下跌风险，提前购买风险，然后再转移，这种转移风险和买入风险必须同样自愿。当然，利润的竞争机会是存在的。

　　4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民（1996）2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。

　　5、商品房预售转让需要签订转让合同，不必重新签订新的预售合同。由于转让人与新买方预售商品房预售合同的签订，使原先的预售合同的买方（转让人）更改了新买方的名称，新买方通过预售转让合同获得了原先预售合同的地位。预售商品房的转让合同，应当缴纳相应的税费。无论转让人是债权的转让还是债权义务的转让，都只是合同主体的变更，而合同的内容，即权利义务没有变更。如果转让人转让了一项债权，而预售方拒绝重新签订预售合同，则转让人将无法处理该债权，因此新的预售方无需与预售方重新签订预售合同，预售转让合同成立后，就不可逆转，即形成了新的法律关系，原先的预买方和新的预买方不能退出，但新的预买方仍可在转让条件满足时进行转让。

　　6、商品房预购人如果我们已经履行了法定义务，单纯使用权利通过转让、可以不经过分析商品房预售方的同意，只要及时通知预售方即可，如预购方已经没有按照企业合同支付了全部房价款后转让预购合同的行为。否则，必须征得原商品房预售合同预售方的认可和同意。由于我国商品房预售合同是双务合同。双方对于当事人之间互相享有基本权利和承担社会义务。因此，预购人将预购合同转让给第三人时，多数这种情况下，是将预售商品房合同的权利和义务教育一并转给第三人。第三人即取代原预购人成为学生全部或部分公司债券的受让人和工作全部或部分政府债务的承担人；商品房预售方不是技术转让服务合同的当事人，而承担共同债务的第三人制度是否应该具备一定偿还长期债务的能力，商业银行信誉问题如何，又与其他人享有的权利内容是否具有能够有效实现，紧密结合相关。因此，为了环境保护商品房预售方的合法经济利益，上述研究情况发展必须征得预售方的同意。以下主要几种不同情况，预售商品房的转让系统行为方式不应支持。第一，预售商品房转让合同签订后未进行信息登记的；第二，商品房预购方未按照劳动合同的规定时间交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的；第三，预售商品房合同关系双方可能发生矛盾纠纷诉至人民法院后均要求解除保险合同的；第四，预售商品房转让合同过程中双方对该行为有重大误解的；第五，预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法获取利益，干扰了房地产行业市场的。

　　由于《城市房地产管理法》第三十七条第六款规定的未依法登记使用权证的不转让房地产与该法第四十五条规定的预购商品房的转让存在立法矛盾，导致一些房地产管理部门不允许预购商品房转让，拒绝转让房产权证。有些人认为预购商品房不能转让。我认为商品房的预购可以转让，相关部门应及时出具房产证。预购商品房的转让包括以下两种情况：

　　（一）已付清购房款的预购商品房的转让，此时，承购人已经可以按照我国商品房进行买卖双方合同的约定，履行了企业支付房款的义务，对开发商之间不再负有责任义务，只享有劳动合同管理权利。因此，此种发展情形下的转让行为属于自己权利通过转让，按《合同法》第七十九条及第八十条的规定，购房服务人员只需通知开发商后转让就生效，不需征得开发商同意。

　　（二）未付房款或者预购商品房按揭地转让；。此时，根据商品房预售合同或抵押贷款合同，买方不仅拥有合同权利，而且还有义务偿还开发商或抵押银行的余额或每月贷款。因此，在这种情况下，转让是债权人的权利和义务的共同转让。根据合同法第八十八条的规定，购买人应当事先通知开发人或者银行，由开发人或者受让人银行对其偿付能力进行审判，并决定是否同意其转让。否则，赋值无效。

　　商品房预售是指房地产市场开发一个企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在中国未来发展一定时间日期拥有现房的房产交易管理行为。上海房产纠纷律师强调购买预售商品房相对购买现房，存在的风险要多很多，购房者在买卖活动过程中我们必须小心谨慎，避免落入不良影响开发商通过设置的陷阱中。