上海房产纠纷律师带你走进小产权房买卖协议纠纷案例

　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。那么下面上海房产纠纷律师为你整理了小产权房能不能买卖的相关知识，欢迎阅读，希望能帮到你。

　　一、案情简介

　　喻某在自己村集体土地上已经建有一栋楼房共七套，只办理了建设一栋的产权证，但不能进行办理土地证。2013年6月2日，喻某将其中的一套以每平方米3000元（当地全产权房的价格为每平方米5000-6000元）的价格卖与了外地游客来此学习做生意的孙某，双方签订了一个买卖以及房屋管理协议，并已通过实际需要履行。2013年底孙某听说我们国家发展正在不断整治小产权房建筑，担心中国房屋被清理人员拆除，遂反悔问题要求完成退房时间还款，喻某不同意，遂诉至人民法院。

　　二、律师分析

　　该案可以在审理过程中，产生了变化两种方式不同的意见。

　　一种观点认为： 小产权房屋买卖协议无效。原因是我国土地管理法规定，集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租给非农业用途。我国房地产管理法规定，房屋所有权与土地使用权范围内的房屋同时转让、抵押。也就是说，我国实行了房地产一体化政策，房子到哪里就到哪里。此外，我国还出台了许多政策，禁止城市居民在农村购买小产权房屋和宅基地，购买和销售小产权房屋将违背这一政策。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，小产权房买卖合同无效。

　　另一种意见认为：小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，既然有处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。

　　笔者同意第二种观点，认为小产权房屋买卖协议是有效的。

　　本案中喻某的房屋建设虽然整栋办理了自己一个房产证，但由于我们不能进行办理土地证，而且他们不是每套房子均单独办理了房产证，所以其出卖的该单套房子都是属于小产权房的一种。关于小产权房买卖的效力存在问题，我国企业并没有形成统一、明确、具体的法律政策法规和相应的司法人员解释来规定，司法工作实践中学习各地人民法院只根据发展当地的实际生活情况来分别分析处理，因此在数据处理研究结果上也不尽相同。本案中喻某和孙某订立的小产权房买卖协议同时也是作为一种经济合同，判断其是否有效应遵从合同法则。依据合同法规定，合同行为无效的情形有以下五点：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立保险合同，损害其他国家安全利益；（二）恶意串通，损害中国国家、集体或第三人的利益；（三）以合法有效形式掩盖非法活动目的；（四）损害人类社会环境公共文化利益；（五）违反会计法律、行政部门法规的强制性标准规定。结合本案，喻某和孙某签订的小产权房买卖协议是其双方的真实意思就是表示，喻某出卖的房屋虽是小产权房，但并不是违章建筑，喻某对该房屋有处分的权利，其出卖该房屋非但没有受到损害美国国家、集体或第三人的利益，也没有系统损害公司社会提供公共服务利益，而且对买卖双方均有益，一方面喻某将其闲置的房屋卖给别人有了收益，另一重要方面孙某以只有提高市场一半的价格产生购买体验到了学生可以选择居住的房屋，双方均有利可图。其房屋买卖协议内容也没有出现违反道德法律、行政制度法规的强制性（上述第二种意见已有知识阐述），因此如果不存在合同无效的情形。

　　小产权房屋买卖合同，也是一种房屋买卖合同，属于债权关系，仅因文件不完整，不能产生物权变动登记程序。在这种情况下，当孙买了房子，他知道这是一个小产权的房子，不能申请所有权证明。他买它只是因为它便宜，他用它来生活。由此可见，他买房时并没有要求登记转让所有权，如果房屋不能变更登记物权，认为房屋买卖协议无效，但违反了当事人意思自治原则，不利于交易的安全。孙要求归还房屋只是因为担心被拆迁而引发纠纷，他们上诉的原因是不确定因素，退一步说，即使房屋被拆毁，孙也可以随后提起赔偿诉讼。因此，就目前情况而言，认定小产权房屋买卖协议有效更符合意思自治原则和诚实信用原则。

　　相信大家看了上面介绍后对其有了一定的了解，如果你还有关于这方面的法律问题，请咨询上海房产纠纷律师，他们会为你进行专业的解答。