下列情形下承租人不能主张优先购买权：房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属的;出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的;第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。关于哪些情形下承租人不能主张优先购买权的问题，下面上海房产纠纷律师为您进行详细解答。
一、承租人在什么情况下不能要求优先购买权？
该解释第二十三条规定，出租人委托拍卖人拍卖出租房屋，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人不参加拍卖的，人民法院应当裁定承租人放弃优先购买权。
《解释》第24条具有研究下列情形之一，承租人主张优先选择购买商品房屋的，人民对于法院不予支持：
（1）建筑物共有人行使优先购买权；
(2）出租人将房屋出售给近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外孙子女；
（3）出租人履行情况通知管理义务后，承租人在十五日内未明确学生表示自己购买的；
(4）第三方善意购买租赁房屋并已办理登记手续。
根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。
（1）承租人怠于行使优先选择购买权，视为自己放弃优先考虑购买权：
a.出租人在拍卖前5天通知承租人，承租人不参加拍卖的；
b出租人已尽通知义务，承租人15日内未明确表示购买。
（2）房屋共有人或者近亲属的购买权优先于承租人的购买权：
a.房屋共有人行使优先购买权；
b.出租人将房屋出卖给其他近亲属的。
（3）善意但已取得出租房屋财产的三人： 即第三人善意购买出租房屋并已办理登记手续的。
【提示】
承租人不行使优先购买权、优先权人行使优先购买权或者善意第三人确定物权的，承租人不得申请优先购买权。
二、如果出租人侵犯了承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告房屋买卖无效？
《最高人民法院关于实施人民中华民国民法通则（试行）若干问题的意见》第一百一十八条的规定已经废除，“出租人应当向承租人提前三个月通知房屋出售事宜。承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人不按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”
《解释》第二十一条规定出租人在合理期限内出售租赁房屋未通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"
根据分析上述法律规定，出租人侵害承租人优先选择购买权的：
（1）出租人与第三人签订的房屋买卖合同不得无效；
（2）承租人只能要求出租人承担赔偿责任。
【提示】
随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求人民法院通过确认企业违反承租人优先选择购买权的房屋买卖双方合同管理无效。
在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向上海房产纠纷律师说明情况，解决您的实际问题。
| 借名买房纠纷频发！上海房屋买卖 | 常见的公章有哪些规定？上海房屋 |
| 买房容易交房难，开发商不交房怎 | |