买房容易交房难，开发商不交房怎么维权

　　买房应该是人生中的头等大事，在购房时购房者要与房地产商签订购房合同。但是每一个房屋的买卖过程都不是一帆风顺的，因为各方面的原因时常会有意外发生，那么购房之后迟迟拿不到现房能要求解除购房合同吗？

         案例详情

　　李先生准备和女友结婚，为此李先生买了一套期房当做婚房。于是在2019年6月17日李先生与房地产公司签订了《商品房预售合同》一份，以100万的价格购买一处房产及地下车库一间，合同中约定最迟于2021年1月交房，逾期超过90天，李先生有权单方面解除合同。合同签订当天，李先生向房地产公司支付首付款30万元，剩余房款通过银行抵押贷款交付给房地产公司。交房时间到期后，100万已经全部付清，但是李先生却没等来自己的婚房，于是李先生找到房地产公司，要求解除合同并赔偿违约金。李先生与房地产公司协商再三均无果，于是将房地产公司告上法院，要求解除合同，房地产公司返还支付款及利息并且赔偿违约金。

　　法院审理后认为，房地产公司逾期交房的行为是不合法的，应当解除合同并赔偿违约金。在法院的调解下，房地产公司与李先生解除了合同。愿意一次性返还李先生购房款100万元及利息3万元，赔偿违约金2万元。

　　商品房逾期交房纠纷如何处理，怎么维权？

　　1、如果开发商违反了法定的和约定的交房条件规定而构成逾期交房违约行为时，购房人可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。

　　2、因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。

　　3、当开发商逾期，经催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。

　　4、如果购房人已经按照约定的时间收房，即便是不符合约定或法定的条件而交房，则开发商也不承担逾期交房的违约责任，而承担因其他违约行为而带来的违约责任。

　　《房屋买卖合同司法解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款；

　　经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　​购房人主张逾期交房或办证违约金的，诉讼时效应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求的，诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。这就要求购房人应及时维护自己的合法权益。

　　收房注意2件事：

　　1、注意截止日期。一般情况下，开发商规定的收房时间是在收房通知书寄出的30天内进行收房，所以业主要在这个时间内安排好收房时间，去楼盘收房。

　　2、接到入住通知书后,首先应进行判断开发商之间是否是如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定自己是否前往收房,按通知上约定的时间我们前往收房。

　　注意:收房的期限,错过收房日期麻烦多。交房日期可提早一个不可推迟。若实际交房日期超过了合同上约定的交房日期,可考虑向开发商按合同管理索赔。有特殊情况我们不能如期到场的,可以采用书面表达形式存在委托亲友、律师进行,也可及时与开发商之间联系,商议另行约定收房时间,并以书面语言形式以及确认。若购房者在约定一定时间内没有到指定地点办理业务相关收房手续,从法律角度分析来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家用户使用,买家应从通知单的期限之日起承担购房风险责任及税费。

　　一直不收房的影响：

　　一、对于业主来说

　　将失去该期限的利益，同时也承担部分物业费违约金，根据相关规定表明如果业主自身原因不收房，将默认业主同意收房，并开始收取物业费，即未在此期间办理入住但超过收房期限则仍需要缴纳物业费。

　　二、对于开发商来说

　　1、承担在房屋未交付前的损毁以及风险

　　如果你还没有收房，由开发商大量承担的风险，根据有关规定，房屋交付之前，由卖方承担风险，交付后由买家承担了。因此，在这段时间内，开发商仍然是负责我们的房屋，损坏，或者一些事故造成的损失，开发商还是要承担责任。

　　2、开发商仍然要对银行风险承担连带担保责任

　　在贷款合同中，一般由开发商承担办理产权证，所以如果不能顺利领取房屋，开发商应就我们的贷款向银行承担连带担保责任，即一旦我们不按时还款，银行可选择起诉开发商，所以只有在办好了产权证，并交付给银行质押，开发商的担保责任方能解除。

　　3、逾期交房可能承担被起诉的风险

　　一旦无法按时交房，业主有权起诉开发商，但一旦他们起诉，虽说开发商不一定会败诉，但是为此要请律师，要出庭，甚至还要面临二审，很麻烦，弄不好还会败诉，承担败诉的后果。

　　收房时还需确定以下几点：

　　一、是否达交付条件

　　1、有无《竣工验收备案表》，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中应该注意的文件。这是国家相关部门，在交房之前对房屋进行相关验收之后，给出的一个有没有达到国家规定的交付条件的一个重要体现，只能有这个表才表示房屋达到交付条件，《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是黑楼,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

　　2、《住宅产品质量保证书》《住宅建筑质量保证书》是开发商可以针对我国房屋信息质量及保修期限、范围问题作出的承诺,必须作为一个购房合同的附件,与购房合同管理具有同等的效力。所以我们提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,注意保修期限。

　　3、住宅使用规范，住宅使用规范是针对住宅设计，施工，验收的具体技术指标，如抗震指标，墙体结构类型等。《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》这些证件也需要有。

　　4、如果怕房屋面积不够，也可进行实测，看是否和合约约定的面积相同。

　　只有具备上述数据文件,才说明房屋已经可以交付。所以收房时先要审查以及相关法律文件,确认房屋已经发展具备交付条件分析之后,才能得到进一步研究进行验房、结算管理费用、交钥匙等交接工作。所以我们要对这些技术文件给予高度重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一个人方面也要看验收这些文件合法性。如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商出示，如果开发商不能及时提供基于上述相关制度文件,购房人有权拒绝收房,由此导致产生的延期交房的责任由开发商承担。