徐汇凌云路律师解析房价情势变更

　　案情简介

　　一、2006年5月，卖方苏恩跨与买方俄超尚签订《房屋租售合同》，约定因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方先将房屋出租给买房使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，总购房款60.8万元。

　　二、《房屋租售合同》签订后，苏恩跨将房屋交付给俄超尚使用，俄超尚按约交付房屋租金。

　　三、2010年7月，双方约定的租赁期间届满，俄超尚要求苏恩跨履行房屋买卖合同，后诉至上海市徐汇区法院，请求判令苏恩跨继续履行合同，办理房屋过户手续。苏恩跨辩称，继续履行显失公平，本案应以情势变更原则处理，故俄超尚的诉讼请求应予驳回。

　　四、上海市徐汇区法院认为，双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。判决：双方继续履行《房屋租售合同》；俄超尚给付购房款60.8万元，苏恩跨将房屋的房产证等提供给俄超尚，并协助办理过户手续。

　　五、苏恩跨不服,上诉至赤峰中院。二审中，苏恩跨提供一份《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为，如果仍按合同约定的价格履行对苏恩跨有失公平，应由俄超尚给予苏恩跨一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上，判决俄超尚补偿苏恩跨购房款70万元。

　　六、俄超尚不服，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。

　　七、俄超尚仍不服，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。徐汇凌云路律师最高法院改判维持上海市徐汇区法院判决。

　　法院裁判

　　房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

　　上海市中级人民法院二审认为：

　　《房屋租售合同》合法有效，应当继续履行。苏恩跨不能提供充分证据证明俄超尚违约，其解除合同的请求，不予支持。但合同签订后至合同约定履行期间，房屋价格大幅上涨是客观事实，如果仍按合同约定的价格履行对苏恩跨有失公平。徐汇凌云路律师根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（二）项的规定，对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。二审诉讼过程中苏恩跨提出增加购房款的请求，予以支持，由俄超尚给予苏恩跨一定的补偿为宜。二审经审判委员会讨论决定后，于2012年7月25日作出（2011）赤民一终字第1195号民事判决：一、维持上海市红山区人民法院（2011）红民初字第841号民事判决第一项、第二项；二、俄超尚补偿苏恩跨购房款人民币70万元。一、二审案件受理费100元、保全费3650元，由俄超尚负担；邮寄送达费80元，由俄超尚、苏恩跨各承担40元。

　　俄超尚不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院认为，《房屋租售合同》合法有效。该合同约定了租赁关系和买卖关系。因买卖关系约定于合同签订四年后才履行，在四年过程中，由于各种原因导致买卖标的物的市场价格超过约定的价格三倍，且俄超尚在约定的期限，并未将购房款进行提存，继续履行原合同约定价款，显失公平。苏恩跨在本案第一次一审答辩中，就提出了继续履行原合同约定价款显失公平的抗辩理由。后期诉讼中，苏恩跨均以双方签订的《房屋租售合同》已经解除，进行抗辩。

　　据此二审法院对合同价款进行变更，并无不当。变更合同价款的依据为苏恩跨二审期间提交的《估价报告》。俄超尚对该报告在二审及本院再审中均已发表质证意见，二审予以采信并无不当。据此，该院再审认为，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，于2013年11月12日作出（2013）内民提一字第135号民事判决，维持二审判决。上海市徐汇区房屋合同律师