静安离婚房产律师讲离婚时怎么分割房产 房产分割原则

　　静安离婚房产律师 房产价值比较大，而且银行贷款利息又高，所以出现了多个人合伙买房，房产登记在多人名下的现象。众所周知，房产证是具有物权凭证效力的，因此房产证上有第三人的名字，不论是如何办理的产权登记，都视为其对房产拥有权力。如果一房产登记在夫妻和他人名下，离婚怎么处理呢？结合本站律师多年的办案经验，实践中法院一般采取如下措施：（1）对该房屋的分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

　　最高人民法院在相关问答中已经规定，“对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。离婚诉讼涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止离婚诉讼后，离婚诉讼的夫妻及家庭成员均不提起诉讼对房屋进行确权和分割，法院可向当事人释明不起诉对房屋进行确权分割的法律后果，征询其对家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意见。如果当事人同意在该案中不主张人民法院对该房屋进行继续分割的，则案件恢复审理；如当事人坚持分割，则法院可限定其向法院提起诉讼的期限，逾期则告知当事人另案处理，离婚诉讼恢复。”

　　如果产权证上有子女的姓名，且子女未成年，则法院可以直接处理。但是，子女份额部分，父母不能分割处理；如果子女均已成年，具有完全民事行为能力，法院不能对此房产直接处理。需告之当事人，另案进行析产诉讼，将子女和父母的份额区分清楚后，再进行分割处理。

　　离婚时房屋的分割原则(一)

　　房屋按我国的现实情况可分为：商品房、房改房、承租的公房、拆迁房、宅基地等种类，房屋的分割主要有以下几个原则：

　　一、一方婚前购买的房屋，产权证登记在一个名下的房产归产权登记人所有。

　　（1）婚前一方购买、产权证在婚后取得归个人所有。

　　（2）婚前一方支付首付、婚后以夫妻名义共同清偿贷款，房屋为个人财产。婚后以夫妻名义共同清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对已归还的贷款中另一方以个人财产清偿的部分，应当全部返还；以夫妻共同财产清偿的部分，应当返还其中的一半。

　　（3）产权在一方名下，但投入有债务的应当返还。产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明在婚前购房时也有出资的，在离婚分割财产时，该房屋为产权登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但对首期款和已归还的贷款中属于另一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

　　（4）有证据证明一方婚前购买的房屋是基于双方协商，并为共同所有的是夫妻共同财产。

　　（5）农村自建房酌情考虑。离婚时尚未取得产权证的农村自建房，离婚时可以根据实际情况判决由一方使用，由此产生的权利和义务由该方享有和承担。

　　二、婚前承租房买卖的处理原则

　　（1）婚前由一方承租，婚后以个人财产购买的房改房，原则归个人。但人民法院也会依据案件情况酌情处理。

　　（2）婚前由一方承租，婚后以共同财产购买的房改房，依据《婚姻法司法解释（二）》第19条的规定：“由一方婚前承租、婚后共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一人名下的，应当认定为夫妻共同财产依法分割。”

　　三、承租公房使用权的分割原则

　　（1）依最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定：“符合以下九种情况的离婚时双方都可以承租：1、婚前一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位的职工的；3、一方婚前借款投资建房取和的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交回另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；9、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。离婚后，均可承租。

　　对夫妻双方均可承租的公房，人民法院判决是时会依照1、照顾抚养子女的一方；2、男女双方在同等条件下，照顾女方；3、照顾残疾或生活困难的一方；4、照顾无过错一方的原则处理。继续承租的一方对另一方应当给予适当的经济补偿。

　　（2）承租的房屋可以隔开分室居住使用的，可由双方分别租住。如果夫妻双方均可承租的公房能隔开分室居住使用的，可由双方分辊租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

　　（3）住房困难的可以暂住两年。在离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

　　四、婚后共同购买房屋的处理原则

　　1、按揭贷款所购买的房屋，离婚时尚未付清房款，未取得房产证的如何分割？

　　有两种方案：一是不作为夫妻共同财产进行分割，待有产权证后再处理；另一种是按已经交付的部分和增值部分平均分割，得房一方给予对方补偿，自己继续还贷。

　　2、当事人婚后购买的房屋，离婚时双方都要房的，按竞价原则处理。离婚时法院按以下情形分别处理：（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，准许竞价。（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构市场价格对房屋进行评估，取得房屋一方给予另一方相应的补偿。（3）双方均不主张房屋居住权的，拍卖后所得价款均分。

　　5、父母为子女购房的处理原则

　　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

　　6、经济适用房的处分原则

　　经济适用房的价格双方达成协议的，取得房屋一方给予对方相应的补偿。双方无法达成协议的，应当在评估确定市场价的基础上，依照顾女方的原则判决房产归属，以市场价减去需补交的房屋差价及税费后的价格为补偿另一方的基数。

　　7、拆迁安置房的认定原则  　静安离婚房产律师 

　　（1）被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，拆迁安置房所有权属于原被拆迁房屋承租人。由一方婚前承租、婚后共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一人名下，应当认定为夫妻共同财产依法分割。

　　（2）拆迁房是夫妻一方在婚前取得，为个人财产。

　　（3）拆迁房是夫妻一方在婚后取得，差价为夫妻共同财产结算的为夫妻共同财产。

　　（4）拆迁房是夫妻一方父母的财产，婚后拆迁，差价为夫妻共同财产结算的为夫妻共同财产。

　　（5）夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后该房拆迁，应认定为夫妻共同财产。

　　（6）因共同安置人的共居权取得的拆迁安置房，不属于夫妻共同财产。