被告 XXX 公司主要从事精装商品房的开发、预售活动。2009年,被告与原告何某签订了《 AA 城商品房销售合同》 ,协议规定: XXX 公司在2011年6月30日前交付房屋,与房屋正常使用直接相关的基础设施及配套设施,包括电力供应,必须符合使用条件,否则被告将被视为违约延迟交付房屋。何某住宅发现该住宅连接的是临时用电而非城市生活用电,认为被告应对违约负责。上海房产律师就来为您讲讲有关的问题。
AA 市 BB 区人民法院经审理,认为被告已经履行了合同义务,因为房屋交付前已经通过验收,原告也已经接通了电力。原告的要求被驳回。
原告不服一审判决,上诉至AA市第五中级人民对于法院。AA五中院认为,被告为涉案房屋接通的是临时用电,不能得到满足不同城市社会生活发展所需,不符合市场交易活动目的,应视为违约,遂改判被告需要承担违约行为责任。
本案的争议问题焦点是,合同进行约定的“通电”如何正确理解,被告在约定时间期限前为原告的房屋接通临时用电信息是否存在违约。预售合同条款的解释应当考虑到合同的公正性。以契约自由为代表的意思自治是整个私法的基础,以诚实信用为代表的权利本位是私法的中心。
一般来说,当事人享有完全的行为自由、意思表示自由和平等的交易能力时,应当充分尊重当事人的合同自由和权利,不应当受到外部势力的干涉。然而,现代市场是复杂的,特别是在一些特定的行业或领域,双方的交易能力往往是明显的不对称,适当的外部干预是必要的,以平衡合同自由和公正。
本案属于预售商品房买卖合同纠纷,双方交易的是期房而非现房。首先,被告作为全国知名的大型地产企业,其占有的社会资源和信息量是作为相对方的原告所无法企及的,因此,在预售合同的整个缔约、履约过程中,被告一直处于主动和优势地位,掌控更多的关键信息,拥有更多的话语权;相反的,原告等购房者多处于被动地位,信息基本来源于对方,没有更多与对方讨价还价的机会。
其次,关于房屋交易的专业知识,作为专业团队的被告,相对于一般购房者的原告而言,同样具有绝对的优势;而对于期房,被告还拥有对未来房屋质量、小区及周边环境等关键信息的绝对掌控,原告对此知之较少,缔约多是基于对被告的信赖,这种信赖甚至是盲目的。
再次,售房者并不会及时、准确、完整地披露所有的交易信息,以便充分满足购房者的知情权,相反,他们通常总是充分利用自己的交易优势来实现自己的利益最大化。基于上述情况,法院对有争议的合同条款的解释,在尊重合同自由的同时,也应充分顾及交易的实质正义。
合同必须为交易的目的而解释。合同是当事人真实意愿的表达,其目的是实现特定的交易目的。因此,当合同内容似乎不一致或者相互矛盾时,或者当事人在理解具体术语的确切含义之后有所分歧时,应当首先根据当事人的意思表示的真实或者适当的目的来寻求当事人的意思表示。
在这种情况下,商品房是城市住房的来源之一,必须满足城市生活的需要,其中,稳定的电力供应是基本条件之一。
上海房产律师认为,既然合同规定“电气化”必须符合“使用条件”,那么“电气化”在这里就必须意味着电力供应能够长期、持续稳定,通常是指进入城市生活供电网络。而临时用电通常不能保证其供电是长期、连续和稳定的,因此不符合《电力供应业务规则》的规定,不能视为“电气化”,符合合约所规定的“使用条件”。
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