商品房销售合同中的违约情况有哪些？上海房产律师来回答

　　2013年11月11日，原告王某与被告中国某公司通过签订《上邵家园以及房屋进行安置（租赁）定金可以协议》，约定要求被告将建筑面积为117、81平方米的上邵家园11幢4号楼301室房屋建设安置（租赁）给原告，安置（租赁）总价为66万元，定金5万元，备注信息内容“以上研究所选企业建筑幢号按施工项目编号数据为准。上海房产律师就来为您讲讲有关的问题。

　　表内建筑设计面积就是仅供我们参考，以现房销售实际情况为准”。该协议还约定了付款管理方式、付款工作时间、交付系统使用环境条件及日期等内容。原告于同年11月11日、11月23日分别向被告公司支付作为定金5万元、首付款10万元。

　　另查明：案外人某村经济发展合作社为建设上邵家园小区房屋取得了一些国有企业土地资源使用权证、建设项目用地规划许可证和建筑信息工程设计施工许可证，并授权被告对该房屋可以进行融资租赁公司经营风险管理，被告未取得该小区的商品房预售许可证和房屋权属证书。

　　原告可以认为，被告进行出售房屋的行为违反了相关法律具有强制性管理规定，双方企业签订的合同关系无效，遂向法院起诉，要求我们依法判决结果确认原告与被告公司签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》无效，被告返还购房款15万元。

　　本案双方对于在 Shangshaojiayuan 签订的房屋拆迁定金（租赁）协议的法律性质存在很大争议，一方认为这是一份房屋销售合同，另一方认为这是一份房屋租赁合同。对合同条款的理解存在争议的，当事人应当根据合同的用语、合同的有关规定、合同的宗旨、交易习惯和诚实信用原则，确定合同条款的真实含义。

　　从原、被告公司签订的《上邵家园房屋进行安置（租赁）定金协议》的内容通过分析，应当认定为我国商品房预售合同的定金协议。商品房预售是指房地产市场开发一个企业将正在发展建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者对于房屋工程价款的行为。

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人需要使用、收益，承租人支付租金的合同。本案虽然他们双方之间签订的协议名为《上邵家园房屋建筑安置（租赁）定金协议》，且在协议中也多次提到中国还需签订“租赁服务协议”。

　　但该协议还约定了房屋结构基本经济状况、房屋价格销售工作方式、房屋总价款、付款这种方式、付款完成时间、交付系统使用环境条件及日期等内容，并且认为被告是否按照相关约定收取了定金和首付款，完全信息不符合房屋租赁业务合同的基本技术特征。

　　《最高国家人民选择法院提出关于审理商品房买卖劳动合同关系纠纷解决案件具体适用不同法律制度若干重大问题的解释》（以下简称《解释》）第五条明确规定，商品房的认购、订购、预订等协议必须具备商品房买卖合同的主要教学内容，并且出卖人已经能够按照社会约定收受购房款的，该协议设计应当认定为商品房买卖合同。

　　显然，原、被告签订的《上邵家园房屋安置（租赁）定金协议》更符合商品房买卖合同的基本文化特征，应当认定为商品房预售合同的定金协议。

　　在双方对预售合同进行格式条款的理解学生产生影响重大问题分歧时，应做出有利于购房者的解释。合同法和消费者合法权益保护法规定，当合同关系当事人对格式条款的理解企业发生一些分歧时，应适用具有特殊需要解释研究方法，做出对格式条款拟定者不利的解释，以便通过限制自己权利滥用，维护社会正常市场交易活动秩序，保障中国消费者个人利益，体现公平正义思想精神。

　　预售合同是格式合同，一份正规合同法律文本包含了我们大量的信息，但销售方对此早已了然于胸，而一般购房者则不同，只有在准备签署合同时，他们这样才能见到正式施工合同文本，并没有得到足够工作时间逐条逐款认真、仔细地阅读，对合同重要内容的把握发展往往顾此失彼，甚至稍有迟疑，就会导致丧失签约机会。

　　因此，上海房产律师认为，作为标准格式条款，本案中关于商品房“通电”的约定，因双方对其具体文化内涵深刻理解能力不一致，法院对此应作出不利于被告的解释，认定“通电”并非接入临时用电，被告之间没有按约履行责任义务。