上海房产律师来讲讲商品房销售应当具备的条件有哪些

　　2010年1月，尹女士与工作人员朱先生签署了一份房屋销售协议，以45万元的门头沟区出售了一个村庄的一处小房产。签了协议后，朱先生付了房款，并与村委会签了协议，尹女士把房子的钥匙交给了朱先生。上海房产律师就来为您讲讲有关的问题。

　　但双方尚未办理房产转让手续，房屋仍在尹女士名下。2013年10月，尹女士以“小产权房屋禁售”为由，向法院提起诉讼，请求法院下令上述《房屋销售协议》无效。原讼法庭裁定该协议有效。

　　一审法院在审理本案后认为，在本案中，买卖双方签署的房屋买卖协议是双方当事人的真实意图，并不违反法律和行政法规的强制性规定。这应该是一份有效的合同。此外，双方当事人都清楚地知道，小产权房是他们在买卖房屋时发生纠纷的，而且，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方当事人对房屋产权诉讼的正式程序尚未达成明确的一致。因此，法院不支持尹女士关于合同无效的主张。

　　《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当具备以下条件： 缴纳全部土地使用权转让费，取得土地使用权证明； 根据预售商品房的规定，开发建设投资占项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度、竣工交付日期。

　　向县级以上人民政府中华民国物业管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。在我国，商品房预售实行许可证制度，即房地产开发商必须向房地产管理部门登记，才能获得商品房预售许可证。房地产开发商预售商品房，应当向买方出示商品房预售许可证，销售广告和销售手册必须载有商品房预售许可证批准号，未经商品房预售许可证不得进行商品房预售。

　　为促进省级示范村建设，改善村民生活条件，加快村民住宅建设，案外村经济合作社与被告人共同开发了 Shangshao 村村民安置房上邵家园住宅小区，取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设许可证，符合国家加快新农村建设的方针政策，不违反法律、行政法规的强制性规定。

　　但是，《建设用地规划许可证》和《建设工程建设许可证》的土地和项目名称清楚地标明，该建设用地是村民居住区，被告在没有取得商品房预售许可证和房屋所有权证的情况下，以房屋租赁的形式向社会公开出售房屋，不仅违反了法律的强制性规定，而且违背了联合开发村民居住区合同的宗旨，损害了村民经济合作社和村民的合法权益。因此，根据解释第二条的规定，原告与被告之间签订的房屋拆迁保证金（租赁）协议应视为无效。

　　对预售合同的格式条款还应按通常的理解予以解释。当对合同条款的理解发生歧义时，一般应根据交易规则、交易习惯或生活常识，按照大多数人的理解进行解释。本案中，双方对预售合同中关于“通电”条款的理解产生歧义，法院应根据大多数房屋交易者（尤其是一般购房者）通常的、合理的认知标准进行解释。

　　一般认为，城市住房所接入的应是城市公共生活用电网络，持续、稳定、有保障，而临时用电不确定、不稳定，不能满足居住生活所需。因此，被告关于房屋接通临时用电符合约定的辩称，不足为信。

　　综上所述，被告为原告购买的房屋接通临时电力，不能达到交易目的，应视为违约，应承担法律责任。

　　出售不违反租约，即在租赁关系存续期间，即使业主将租赁财产转让给他人，也不会对租赁关系产生任何影响，买方不能以原租约已成为租赁财产的所有人为由否认原租约的存在，并要求承租人归还租赁财产。

　　《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。《关于实施最高人民法院民法中华民国（试行）若干问题的意见》第一百一十九条规定，在租赁期间，因出售、赠与或者继承等原因发生财产权转让的，原租赁合同对承租人和新业主继续有效。

　　上述规定很好地体现了“买卖不破租赁”的原则，有利于维护承租人的合法权益。

　　随着农村经济的发展，越来越多的农民外出务工经商。一些农民在城市里买房子。一些在城市定居的人以较低的价格将农村宅基地的房屋出售给其他人。近年来，随着城市规模的不断扩大，上述部分出售的住宅用地和政府征收的住宅用地，征收补偿金一直在攀升。

　　上海房产律师认为，慷慨地征收补偿金和最初的低价房屋销售付款之间存在巨大的利息差距。一些宅基地卖家抵挡不住利息的诱惑，于是提起诉讼，要求法院确认原来的住宅房地产销售合同无效，从而引发了与买方权益的斗争。