东方明珠临近房产律师解析房屋已网签又出售他人

　　【律师提示】房屋已网签又出售他人，法院判解约，卖方退款、赔偿居间费和差价损失！二手房屋买卖中，出售房屋的一方在缔结合同时应当对拟售房屋的权属进行明确的说明。刻意隐瞒或在约定应披权属情况而未披露且房屋已经售与他人的情况下，出卖方应构成根本违约，买受人有权主张卖方承担违约责任。同时，提供居间服务的中介公司也应对买卖双方的情况进行审查，如交易房屋的权属情况、买方是否有购房资格等。

　　【案件详情】原告：张某被告：覃某、某（房地产）中介公司。2013年1月17日，张某与覃某经中介公司居间签订《存量房屋买卖合同》。约定由张某以126万元的总价购买覃某涉案房屋，其中成交价格86万元，屋内家电装饰等作价40万元，张某于缔约时支付定金5万元。同日，三方签订《补充协议》，除对前述内容进行确定外，还约定张某应在2013年2月28日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某。覃某应与张某在2013年2月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续。覃某若将该房屋出售给第三方，则构成根本违约，应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向张某支付违约金，并约定中介公司收取的费用也由覃某赔付给张某。

　　相关协议签订后，张某支付了5万元定金，支付了2.7万元居间代理费。2013年2月16日，中介公司在为张某与覃某办理房屋买卖合同网签手续时，发现系统显示该房屋已被网签，张某后于2013年2月28日向法院提起诉讼。张某诉请：1、解除其与覃某所签的《存量房屋买卖合同》；2、解除其与中介公司、覃某所签的《补充协议》；3、覃某返还定金5万元；4、覃某赔偿房屋差价损失244625元；5、覃某赔偿居间服务费2.7万元；6、评估费12400元、保全费5000元及诉讼费由覃某承担。
 

　　【案件解析】二手房买卖时，东方明珠临近房产律师出卖人有义务在缔约过程中向买受人及中介公司说明/披露待售房屋的权属状况，违反此义务的，依约或相关法律规定可构成根本违约，应承担法律责任。

　　被告覃某辩称：在与张某签订房屋买卖合同前，其已与他人就所出售房屋签订买卖合同并办理网签手续，其已告知过张某该房屋已网签的事实，双方同意在办理房屋交易过程中解除之前的网签手续。对此，张某称覃某从未告知其房屋已网签的事实。张某另称，因发现覃某与他人就涉案房屋已办理网签的情况，故未向覃某支付剩余购房款。中介公司称：由于覃某在与张某签订合同之前已将房屋出售给他人并办理网签手续，致使其与张某签订的合同不能履行。
 

　　法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同，违约方应承担违约责任。本案中，张某与覃某签订的《存量房屋买卖合同》及张某、覃某与中介公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某与覃某签订房屋买卖合同前，已与他人就该房屋签订买卖合同并办理了网签手续，根据《补充协议》的约定，覃某将房屋出售给第三方的行为已构成根本违约，对此覃某应承担违约责任并应赔偿张某的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行，张某要求解除相关协议的诉讼请求应予准许。在合同解除后，张某要求覃某返还定金5万元并赔偿居间服务费2.7万元的诉讼请求，有合同依据，应予支持。因覃某存在过错，其根本违约行为造成张某无法购买该房屋并造成实际损失，对此张某按估价结果要求覃某赔偿房屋差价损失 244 625元，东方明珠临近房产律师符合法律规定，亦应支持。

　　律师评析：在进行二手房屋交易时，房屋买卖双方以及中介公司都应明悉各自的权利与义务。出售房屋的一方在缔结合同时应当对拟售房屋的权属进行明确的说明，刻意隐瞒或在约定应披权属情况而未披露且房屋已经售与他人的情况下，出卖方应构成根本违约，买受人有权主张卖方承担违约责任。除了相关法律、行政法规规定的一般性权责外，当事人还应尽量明确地把各方权责以合同、协议的形式确定下来，以防日后发生纠纷时缺乏主张权利的依据，民法尊重当事人合法合理的意思自治。本案中原告张某在与被告覃某签订房屋买卖合同后，还同二被告一同签订了涉及三方当事人的补充协议，对房屋出卖方覃某可能出现的影响买卖合同正常履行的行为进行了明确约定，东方明珠临近房产律师因此在发生纠纷并诉至法院后，审判人员可以依照当事人之间的约定，根据证据和相关事实，直接认定覃某的行为构成根本违约，且对于违约的后果也因在合同中进行了明确约定法院直接选择了适用。虽然张某最初购买涉案房屋的缔约目的未能实现，但其仍最快且最大限度的维护了自己的合法利益，避免了更坏的情况发生。

　　【法院判决】

　　一审：支持原告：1、解除其与覃某所签的《存量房屋买卖合同》；2、解除其与中介公司、覃某所签的《补充协议》；3、覃某返还定金5万元；4、覃某赔偿房屋差价损失244625元；5、覃某赔偿居间服务费2.7万元；6、评估费12400元、保全费5000元及诉讼费由覃某承担。全部诉讼请求。二审：驳回上诉，维持原判。

　　【涉案法条】

　　《中华人民共和国合同法》(自2021年1月1日起废止)

　　第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
 

　　第九十七条 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
 

　　第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 

　　第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
 

　　第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）
 

　　第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
 

　　第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
 

　　第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 

　　第五百八十四条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
 

　　第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。上海律师咨询