如何解决一房二卖中先交付与后登记？上海房产纠纷律师告诉您

　　牵头航运公司提交了国有土地使用权、建设项目规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目建设许可证、商品房销售（预售）许可证、备案证明等五份证书，足以证明牵头航运公司是争议房屋的开发企业。上海房产纠纷律师为您讲解一下有关的情况。

　　《商品房买卖合同》和《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零二条第二款的规定，可以确认牵头船公司是有争议房屋的所有人。该案仲裁裁决确认了商品房买卖合同的解除和牵头航运公司与孙丹丹公司的补充协议后，有争议房屋的通知登记无效。

　　法院支持主航运公司作为房屋所有人的主张，在人民法院解除对有争议房屋的扣押。应当指出，上述裁定并不剥夺孙丹丹在商品房买卖合同和本案补充协议解除后要求退还已付购房款的权利。孙丹丹可能会找到另一种方法来解决这个问题。

　　牵头航运公司以纠纷房屋所有人身份提起诉讼，主张纠纷房屋所有权，二审认定牵头航运公司上诉的法律性质为担保人的追索权，法院应当纠正适用法律上的错误。

　　通过对法院判决及其理由的梳理和审查，指出了法院对“一房两销”先送后登记案件判决的依据、思路和理由，以及法院判决的缺陷。在下文中，笔者提出了解决先交付不动产与后登记不动产冲突的对策，包括不动产交付作为不动产权利变更的必要条件，以及“有效合同 + 不动产交付 + 不动产登记 = 不动产权利变更”模式的证明

　　一、从案例看我国法院处理“一房二卖”纠纷的通常做法

　　二、我国法院采取上述行动的理由和依据

　　三、对法院通过上述这些做法及理由的检讨

　　四、笔者认为关于一房二卖中先交付与后登记工作冲突的解决问题方案

　　综上，人民对于法院的查封措施没有固定的是房屋预告登记工作本身发展以及本登记系统完成学习之后对房屋的查封，不包括通过有效执行管理程序对标的物进行网络拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行教学效果主要取决于房屋预告登记制度能否符合本登记的条件。

　　案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司文化作为诉争房屋资源开发一个企业员工有权向人民法院提出申请解除查封，排除标准执行。”

　　只有在买受人完成对自己财产所有人的所有权登记后，才能以诉讼理由命令第一买受人归还房屋，一房两卖的情况下，在“有效合同 + 登记 = 不动产产权变更”绝对登记原则的前提下，法院有两种不同的做法：命令买受人先归还房屋和在买受人提起诉讼后驳回买受人的主张。

　　本文通过对法院判决及其原因的分析和审查，认为这两种方法都存在缺乏推理和法律依据等缺陷。为了解决先交付与后登记的矛盾，本文提出我国不动产物权变动模式应解释为：“有效合同 + 交付 + 不动产登记 =不动产物权变动”，不动产物权的交付是不动产物权变动的必要条件，仅登记未交付物的买受人不能取得房屋所有权。

　　同时，不动产物权的交付是不动产物权变动的必要条件，建议修订《房地产登记暂行规例》的有关条文，使能证明交付房地产事实的材料，成为房地产登记所必须依据的材料，以避免房屋在首次交付时和在冲突登记后出售。与大多数学者对第一买受人交付（占有）物权效力的证明不同，本文从另一个角度探讨了先交付后登记冲突的解决。

　　在一居二买的情况下，如果房屋买卖合同在签订后有效，第一买方（以下简称第一买方）按照约定完成交付，接管房屋，但不登记所有权的转让，在签订买方（以下简称买方）的买卖合同后只完成登记转让，而不是交付（占有）房屋，并且每个买方声称拥有房屋的所有权，应该如何处理？

　　这是一个长期困扰司法实践的问题。这类案件的处理，特别是先行交付与后登记冲突的解决，已经引起了学术界和实务界的足够重视，并提出了一些解决办法，但都没有达到预期的效果。

　　上海房产纠纷律师了解到，在审判实践中，对上述问题仍然存在着不同甚至相互矛盾的处理方式，严重影响了判决的统一性和交易的安全性。在此基础上，本文试图对实际案例进行分析和回顾，提出自己的看法和解决办法。