上海房屋律师讲述过户纠纷中的几种情况

　　上海房屋律师讲述过户纠纷中的几种情况

　　第一种情况是A主张房屋买卖合同无效，要求B返还房屋。

　　A主张合同无效的主要依据即其与B之间并未办理过户登记手续，房屋所有权实际上并未发生转移。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条规定确定了物权与债权两分的原则。故A与B之间的房屋买卖合同应确认为有效合同，对于A的诉讼请求由于缺乏成立的前提条件，故应当被法院依法裁定驳回。

　　第二种情况则是A依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

　　”对C行使返还原物请求权，C对A的抗辩权为《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：”基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”由于上述情形中A与B之间存在合法有效的商品房买卖合同，且B与C之间至少存在一个使用权转让性质的合同，故不属于物权法第三十四条规定的无权占有，诉讼请求缺乏构成要件，故应当裁定予以驳回。

　　第三种情况是B主张其与A之间的合同合法有效，与C间合同无效，要求C返还房屋使用权并要求A协助其办理房屋过户登记手续。

　　由于B并不是房屋的合法权利人，其处分房屋的行为也可以看做为无权出分，基于有效合同的无权出分可以构成善意取得。但由于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”房屋由于未登记故不能构成善意取得，C基于B的无权出分行为并不能合法取得房屋的所有权，故B的主张会被法院支持。房屋归B所有。

　　第四种情况是C 主张其与B的房屋买卖合同合法有效，要求A、B协助其办理房屋过户登记手续。

　　在此情况下A以房屋原所有人的身份同意办理过户登记的话即可完成过户，但若A拒绝协助办理变更登记，且以房屋登记人的身份将其出卖给第三人D，此时因A的登记足以使D相信其为房屋和合法所有人，故D将基于善意取得制度获得房屋所有权。

　　第五种情况签房产买卖协议，未过户，能反悔吗？

　　若房屋所有权人与他人签订了房屋买卖合同之后又以产权未过户要求解除合同或者要求确认合同无效，有悖诚实信用原则，有损交易的安全，不应予以支持。应当继续履行合同。

　　买方反悔不买,卖方可以拒绝，买方不得要求返还定金。如果买方在签约后反悔不愿继续交易，最好的方法同样是双方达成一致和平协议解约，但如果不能协议解约，就要按签订的合约解除合同。一般来说，交了定金的，根据《担保法》，给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金。对于签约之后的反悔，就算房屋未过户，守约方都可以通过诉讼途径弥补因毁约方违约所受的损失。卖方反悔不卖,买方可以不答应，并要求卖家赔偿。

　　卖方如果想取消，分两种情况：

　　第一，如果卖方还没有构成违约，双方可以进行协商，尽量按合同履行。

　　第二，如果买方不接受和解，此时卖方执意拒不按合同履行，到了约定的日期，不配合进行网签或审核等，就构成了违约，此时买方可以对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证，要求对方履行合同的同时并支付违约金。买方均可追究卖方的违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。

　　《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　综合上面的介绍，房屋未过户，要求解除合同可以双方协商或者根据双方的约定办理。上海房屋过户纠纷律师