一)购买债务房屋存在风险 长宁房屋律师
如果开发商在向消费者出售债务房屋时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人，因而其转让行为是无效行为。也就是说，购房者与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。因此，抵押权人作为抵押权人，在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下，有权依照法律相关规定实现抵押权。
(二)若开发商故意隐瞒债务房屋抵押事实，消费者可申请赔偿
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这购房者可以向法院起诉开发商返还自己已付的购房款、房款利息、装修费用等，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
针对已经有抵押权的债务房屋，若符合条件是可以进行转让的话，此时购房者购买债务房屋协议书就是有效的。但如果是法律明确规定不能进行转让的房屋，而购房者不小心买到了的话，则这样的房屋就是不能进行过户的。
一、以房抵债的概念及存在环境
（一） 概念的理论层面认知
以房抵债，即以物抵债的一种，其中的“房”即为抵债房，是房地产正常交易市场中的特例，该类房屋普遍低于市场正常价格。以房抵债的概念最早出现在房地产二级市场的交易中，是施工单位、材料商等建筑企业与房地产开发企业之间价值交换的产物,即房地产企业不能向上述企业支付工程款、材料款等欠款时，其以该项目所开发的房产抵偿欠款的交易，即使后续交易过程中会发生各种阻碍交易的事由，但作为债权人的建筑企业为了及时实现对房地产企业的债权，这未免不是其为解决房地产企业拖欠欠款问题的最有效的常用方法。由此也引发了后来在房地产三级市场的交易中出现了民间借贷过程中债务人以房产抵偿所欠债务的情形，这对解决涉及民间借贷类债务危机也是一种有效的途径。
（二） 概念的法律层面体现
以房抵债，并无一个法律上的准确概念，它只是以物抵债范围中的一种，涉及以房抵债的协议包括包含债权债务法律关系和房屋买卖法律关系。“以物抵债”可以归纳为债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。据此得出的以房抵债的概念可以指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。因此，以房抵债最明显的特征就是要物性，即以行为的完成为生效要件，与以房抵债协议的签订时间或税费的缴纳时间均无直接关系，此时，若抵债方反悔，被抵债方仅能依债权请求权提起违约责任诉讼，而不能依物权绝对权提起侵权责任诉讼，这对债权人的权益救济力度的程度差异是显而易见的。
（三）以房抵债存在的土壤环境
以房抵债作为一种比较特殊的由债权人买受债务人房屋的方式，特别是在民事调解和强制执行过程中之所以较为常见，就在于这对于解决双方债权债务无疑是比较捷径的通道，因为当前我国法律并未禁止以房抵债，且债务人既可以保证债务的履行，又可以房屋进行融资，更可以有效的规避税费等政策性规定，甚至可以起到转移责任财产，逃避其它法律义务的目的。特别是在房地产二级市场交易中，若债权人能找到合适的第三方购买房屋，不仅能减少一次税费的缴纳，还可以保证自己的债权得到最大限度的实现，因此以房抵债现象最早起源于房地产二级市场，之后向房地产三级市场迅速发展。
二、以房抵债的效力认定及司法实践
（一）以房抵债约定的情形认定
以房抵债协议的达成一般在债务履行期满前及债务履行期满后两个阶段，不管是哪个阶段，因为以房抵债协议具有要物性原则，该协议即使依法成立生效，一旦发生债务人未按照协议的约定交付该抵债房时，债权人若向法院起诉要求债务人按照协议履行交付房屋义务的，均不会得到法院的支持。因为此时协议双方的原债权债务关系并未消灭，债务人违反协议约定，未履行以房抵债协议约定的，债权人仅有权请求债务人履行原合同关系下的债务。
此时，站在债务人的角度来看，该协议可以理解为选择之债的协议，即债务人可以选择继续履行原债权债务关系，也可以选择履行以房抵债的法律关系。且从选择之债的法理意图来看，一旦选择履行其中一个协议，另一个协议中的法律关系也就消灭了。因此，债权人为了使债务人能够履行偿还义务，双方仅达成债务人因履行不能时，债务人以房屋抵偿的意思表示，显然是不够的，双方还应办理房屋的登记备案等公示手续，以防止出现债务人一房二卖、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人权利而不能实现对债务人权利的情形发生。因为以房抵债的最终目的在于实现债务的清偿，只有现实的提出和受领了物的给付，原来的债权债务关系才会因实际履行而归于消灭。对于双方当事人仅仅达成了“以房抵债”的合意，但并没有实际的履行，则原债权债务的法律关系并不能消灭。所以从“以房抵债”的目的出发， “以房抵债”应具有实践性，用以验证以房抵债这一行为是否真正完成。