上海经济纠纷律师

上海经济纠纷律师专业委员会是由多位知名经济纠纷专业律师组成。代理商业经济合同起草、经济纠纷调解、仲裁、起诉、应诉以及执行等追偿纠纷案件数千起,包括众多重大、疑难案件。委员会律师精通各类债务追偿纠纷诉讼案件的处理,提供债务合同起草、债务证据收集、对债务人的名下财产作全面调查、诉前财产保全、联系法官对其强制执行、添加黑名单限制其消费等,对诉讼案件结果分析判断精准,久经考验。

团队展示

律师团队

开庭辩护

律所荣誉

律所环境

律所环境

律所环境

债权债务

最新文章

随机文章

推荐文章

国有土地出让金与抵押债权谁更优先受偿

时间:2021-07-20 14:56 点击: 关键词:抵押债权,上海经济纠纷律师,上海抵押债权案律师

  国有土地出让金&抵押债权,谁更优先受偿?

  这个问题要分两种情况:第一种是通过划拨方式取得国有土地使用权的;第二种是通过出让方式取得国有土地使用权的。

  (一)通过划拨方式取得国有土地使用权,其土地出让金优先于抵押权实现。

  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第四十四条规定,划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。第四十五条规定,签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。但《民法典》第四百零二条规定,以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记;抵押权自登记时设立。故当事人签订了抵押合同,并办理了抵押登记,抵押合同当然有效,是否补缴土地出让金不影响抵押的设立以及抵押合同的效力。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十条规定,抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押,当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。抵押权依法实现时,拍卖、变卖建筑物所得的价款,应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。因此,可以肯定的是:划拨方式取得国有土地使用权,其土地出让金优先于抵押权实现。
 

国有土地出让金与抵押债权谁更优先受偿

  (二)以出让方式取得国有土地使用权,其土地出让金优先于抵押权实现吗?

  1、办理土地使用证前应当付清土地使用权出让金。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第十六条规定,土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求赔偿。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称“《城镇国有土地暂行条例》”)第十四条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。由此可见,以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。

  《国家土地管理局土地登记规则》第二十六条规定,以出让方式取得国有土地使用权的,受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按照该规定,以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件,即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证,这两者缺一不可。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条、第三十五条的规定,申请国有建设用地使用权变更登记的,应当提交国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证。因此,未交清土地出让金将不能办理物权的变动登记,也不能进行土地使用权的首次登记。因此,土地使用证必须是在土地使用权者缴纳完土地出让金后才能办理,国土局(现为自然资源局)不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证。

国有土地出让金与抵押债权谁更优先受偿

  2、土地出让金与抵押权到底谁先优先受偿?

  尚未支付土地出让金的土地办理并出具了土地使用证,而且还抵押给了抵押权人,那么在这种情况下土地出让金与抵押权人到底谁先优先受偿?对此并没有明确的法律规定。有观点认为,土地出让金优先于抵押权受偿。理由是《中华人民共和国土地管理法》(以下简称“《土地管理法》”)第五十五条规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。即缴纳土地出让金后,土地才能交付使用,不缴则不能使用,未交土地出让金就不能使用土地。

  刘伟渊律师认为,抵押债权应优先于土地出让金优先受偿。理由是:

  首先,是物权登记生效主义。《民法典》第二百零九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”我国明确规定了不动产的物权登记生效主义,即不动产物权的变动,自记载于不动产登记簿时发生效力。土地使用证一旦办理就具有法律效力,它不但证明了土地使用者对土地的合法权利,也意味着土地可以正常进入市场进行其他合法交易。同样,土地抵押登记一旦设定,对于抵押权人来说也是拥有了实现抵押权最大的法律保障。未缴土地出让金是存在瑕疵,但这种瑕疵所导致的后果不应由抵押权人来承担,无论是从保护善意第三人的角度或是从维护土地登记生效的角度来说,抵押权应受到法律保护并得到顺利实现。

  再者,依据《民法典》第四百零二条规定,以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记;抵押权自登记时设立。故当事人签订了抵押合同,并办理了抵押登记,抵押合同当然有效,是否补缴土地出让金不影响抵押的设立以及抵押合同的效力。《民法典》第三百八十六条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但是法律另有规定的除外。既然抵押合同有效,依法就应当优先受偿。对于“划拨方式取得国有土地使用权,其土地出让金优先于抵押权实现”是有法律明确规定,属于“除外情形”。但是对于以出让方式取得国有土地使用权的,法律没有明确规定欠缴的土地出让金优先于抵押权实现,则不属于“除外情形”。因此,我们认为以土地使用权作抵押担保,并在国土局(现为自然资源局)办理了抵押登记,就应当视为已经获得土地行政管理部门的批准,也就应当适用民法典关于担保的优先权的规定。

上海经济纠纷律师在线解答关于法 上海经济纠纷律师通过实例讲述如
上海经济纠纷律师讲如何区分和识 上海经济纠纷律师分析恋人之间的
上海经济纠纷律师解析借条没写真 按照同期贷款利率计算违约金的案
国有土地出让金与抵押债权谁更优先受偿 http://www.huaronglvshi.com/zqzw/zwjf/6902.html
以上文章来源于网络,如果发现有涉嫌抄袭的内容,请联系我们,并提交问题、链接及权属信息,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。