上海房产律师来讲讲通过遗嘱继承的房屋是否需要办理登记

　　由于《继承法》制定时间较早，市场经济尚未发达，居民个人的私有财产并不多，对财产的权利认识不足，立法比较粗疏。但我们不可因为《继承法》没有相应规定，机械套用《物权法》的规定，还自以为是得计。上海房产律师为您讲解一下有关的情况。

　　无论是权利义务说还是法律地位说，都明确认为继承人承袭了遗产非属于被继承人身上的义务，应予以履行。在被继承人已经签订不动产买卖合同，甚至有的已经收了购房款入住多年的场合，一味认定应先办理继承转移登记再办理买卖转移登记，不符合法理和法律规定，客观上间接鼓励了继承人借机违约的行为，引起买卖纠纷。

　　中国民间一直有个朴素的谚语，“父债子还，天经地义”，这也是老百姓对继承法理的直白认知。不动产登记典型案例第30例有一宗是被继承人签订购房合同后去世的，登记机构确认其继承人继承合同债权并办理房屋转移登记，其实是一样的道理。

　　值此民法典修订之际，笔者建议继承法对此加以规定，明确继承的法律地位说，并对包括遗嘱继承、法定继承中遗嘱执行人、亲属会议等涉及不动产转移登记的部分予以详细规定，破解不动产登记人员的困惑。

　　当地政府遇到过一个自然人申请不动产继承、转让登记，提交公证遗嘱等材料的案件。登记机构认为不需要公证就可以进行审核，要求所有法定继承人到登记机构核对继承材料，提交死亡证明等材料。因申请人未能提供，登记机构作出不予登记的决定。

　　申请人提起行政诉讼时，一审法院认为，该公证遗嘱属于《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《不动产登记操作规范》（以下简称《操作规范》）规定的“公证材料”，撤销了不动产登记机构作出的不予登记的决定，裁定登记机构应当履行办理不动产转移登记的法定职责。

　　登记机构提出上诉，二审法院认为，根据公证遗嘱进行产权登记，不符合申请人提交不动产转移登记公证材料的情形，应当按照一般情况处理。但认为这一要求与《不动产暂行条例》（以下简称《登记条例》）及实施细则规定的检查内容不一致，增加了申请人的负担，应优先适用上位法。

　　因此，申请人提交的材料符合继承产权转移的登记条件，登记机构应当履行房屋登记的法定职责。据了解，各地此类案件较多，原因是对《实施细则》和《执业准则》中规定的 "公证材料 "的理解不一致。基于对公证遗嘱效力和继承权确定的法理分析，本文认为应对文本进行有限解释。

　　遗嘱经过中国公证可以表示其满足了遗嘱的形式构成要件，但存在问题诸多研究不足，无法进行直接通过确定继承权的归属。一是我国公证遗嘱不属于企业具有排他性效力的继承文书。按照《继承法》的规定，遗赠扶养协议的效力大于遗赠或遗嘱，公证遗嘱以最后所立为准。

　　仅有申请人提供的公证遗嘱，无法得到确定自己是否能够存在遗赠抚养协议等更具经济法律保护效力的继承文书，因此也无法实现直接分析确定继承权归属。二是效力上存在一些瑕疵。《继承法》规定，遗嘱必须为缺乏发展劳动实践能力方面又没有学习生活资料来源的继承人保留必要的继承份额，遗产分割时，应当充分保留胎儿的继承份额，（《继承法》第28条、第19条）。

　　这两条的规定学生没有目标明确公司违反此规定的遗嘱的效力，但从《不动产登记暂行条例》第22条规定看，作为教师不予登记的情形之一，“违反会计法律、行政政策法规”并未区分是效力性还是管理性禁止使用规定。

　　因此他们即使经公证的遗嘱，也可能因违反《继承法》而不能及时登记。三是比较容易导致造成思想道德建设风险。各地政府多次实验发现很多老人迫于子女心理压力情况做了多份遗嘱公正，持假的外地遗嘱公证书申请办理继承转移登记不在少数。

　　上海房产律师发现，在目前公正文书尚未联网，公证服务人员的管理等规范化培训工作环境尚未完全跟上的情况下，允许经公证的遗嘱即可办理不动产继承转移登记，间接鼓励财务造假这一行为，容易受到损害其他相关继承人的权利，也给登记机构改革带来不同诉讼成本风险和信访压力。