上海房产纠纷律师简述不动产登记缩写法与理性债权

　　不动产是现代经济的重要参数指标，关系到国计民生。不动产领域的法律规制问题一直以来是备受瞩目的内容，尤其是不动产权属登记法律制度更是重中之重。本文由上海房产纠纷律师重点简述不动产登记缩写法与理性债权。

　　三种可供选择的中间登记形式，即"授权"、"期待权"和"白纸黑字的合同”。然而，这三种替代形式都可以直接或间接地"投射"到债权作为原因行为，除了从物权合意的角度，特别是在债权形式主义的不动产物权变动模式中，债权合意与不动产登记之间并不存在独立的"物权合意 ”。基于此，有必要对不动产登记简称背后的债权债务关系进行梳理，探究其类型和效力，无论是将债权的约定视为原因行为还是债权行为的唯一约定。特别是当第一买受人或第二买受人不按照合同约定履行支付价款的义务时，相应的债权人如何救济，是否会影响登记的效力。

　　（一）原因进行债权管理行为的类型化及效力

　　基于我国法律问题行为的不动产登记缩略，其债权合意的构造方面存在具有多样性，稍加总结，以不动产所有权让与为例，可包括数据如下构造发展方式：

　　首先，连锁买卖合同，即一方（卖方）与 B 方（买方）订立房地产买卖合同，B 方作为房地产卖方与 C 方订立房地产买卖合同，形成“ A-B-C”连锁合同；上述形式，也可以转化为 B 到 C，将其权利主张转化为一种； 这种三方关系，从所谓的“薪酬链”“短工资”或“工资指示”的角度来看；在登记实践中以“白合同”为工具，即实现了登记缩写，但也达到了“短工资”。

　　其二，利益相关第三人进行合同 或第三人没有履行企业合同， 前者譬如甲乙缔结不动产市场买卖交易合同，约定由乙向甲购买该不动产并支付工程价款，而由甲向第三人（丙）移转该不动产资产所有权；后者如乙丙缔结不动产作为买卖劳动合同，由丙向乙购买该不动产并支付服务价款，而约定由第三人（甲）向丙移转该不动产公司所有权，此两种不同情形均可能需要涉及与第三人的原因就是债权实现债务管理关系。登记工作实务中的白合同同样为履行政府债务之工具。

　　因此，基于不动产登记所写的债务结构存在着诸多可能性，如连锁交易合同、债权让与、第三人利益合同或第三人履行合同等，但在我国登记实践中，以“白色合同”为履行手段，也存在着严重的“黑白合同”关系问题。关于“白色合同”债务的法律效力问题，笔者认为，《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷适用法律的解释》第二十一条的处理方式不宜提及，在没有专门规定的情况下，宜将其视为虚假表述和无效，以避免买方先行提出“一事两销”的纠纷，也避免掩盖真实的交易关系。然而，对第一买方或第二买方的违约义务的处理将需要单独讨论。

　　（二）非物权转让方不履行债务的；

　　在物权变动的形式主义模式下，“物权行为缺乏任何使其承担责任的要件，其功能是产生权利的变动，而不使当事人有义务做或不做某些行为”，这是根据无因性原则与债权行为的效力相分离的原因。但是，权利的变更本身具有双重含义，既表现为惩罚效果的实现，也表现为债因的履行。因此，不动产登记简称的结论既表达了物权变动的意思，也反映了原因债权行为的表现。具体来说，不动产登记简称中间的买受人物权真空可以通过"授权"、"期待权"或"白纸黑字的合同"来填补，从而保证物权约定与登记的一致性。在原因债权层面，不动产物权的转移可以通过"支付链"、"缩短支付"或"指示支付"来表现。

　　然而，房地产物权转让的对方虽然通过上述支付或解释方式实现了债务的履行，但如果未能履行价款的支付等，该如何处理？此时，按照自然违约责任或解除合同的义务来处理，仅仅是因为债权被取消或者无效，已经达到了物权变动时受到的影响，根据不同的立法存在差异。在物权法非无偿理论中，如果物权行为被取消或无效，它只能主张不当得利，而且物权变动的效力仍然可以维持。在因果关系的情况下，我们可以要求归还不当得利，也可以通过要求归还原有财产来否认已完成物权变更的影响。

　　就我国《物权法》第十五条而言，债权形式主义应是我国物权变动模式的"最低共识"，即登记与合同效力的区分，最低位阶应指不动产登记与债权协议的区分。因此，注册简称直接造成的影响已被本法第115条分离。但是，债权合同的效力是否反过来影响登记的效力，这一点在本文中是没有的。理论上，我们应该区分不同的产权变动模式才能准确。

　　相信大家看了上面介绍后对其有了一定的了解，如果你还有关于这方面的法律问题，请咨询上海房产纠纷律师，他们会为你进行专业的解答。