上海房产律师来讲讲法院能否执行未还完房贷的房子

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》精神，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权。上海房产律师为您讲解一下有关的情况。

　　但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权，甚至是抵押权执行的效力，该种权利即为物权期待权。对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。

　　刘国伟在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与正商公司的商品房买卖合同关系成立。根据刘国伟与正商公司签订的商品房买卖合同约定，正商公司应当在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日内）办理房屋权属的初始登记。

　　涉案房屋2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外地公示效力，刘国伟对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘国伟成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。

　　至于正商公司提出刘国伟未支付2203号房屋购房款，因该房屋的商品房买卖合同已经登记备案，正商公司可以向刘国伟另行主张购房款。

　　关于正商公司企业能否提供依据进行查封后的生效主义法律关系文书阻却执行的问题。正商公司以刘国伟违约，商品房买卖双方合同的目的就是不能为了实现发展为由，向河南省郑州市高新信息技术经济开发区以及人民对于法院（以下简称中国高新区法院）起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了一些相应的生效调解书和判决书，要求学生排除标准执行。

　　但因正商公司通过起诉，高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行过程中法院2015年1月21日查封涉案房产市场之后，依据《最高领导人民需要法院认为关于中华人民选择法院办理业务执行异议和复议案件若干重大问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据实际执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出一种排除程序执行异议的，人民共和国法院不予社会支持”的规定。

　　依法不能直接对抗世界人民智慧法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，正商公司目前已为被执行人刘国伟偿还的按揭贷款主要部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正商公司。

　　在《长春市领运房地产开发有限公司、黄湛轩案外人执行异议之诉再审案》【（2019）最高法民再299号】中，最高法认为“领运公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除庆丰公司执行申请，应否得到支持。

　　首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。

　　第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。

　　而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。

　　本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。

　　上海房产律师提醒大家，进一步而言，案涉仲裁裁决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。