上海动迁律师带你了解征收拆迁评估

　　征收拆迁评估是征收国有土地上房屋的法定程序。根据《征收与补偿条例》的有关规定，被征收房屋的价值由有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法评估确定。房地产估价机构由拆迁户协商选定，拆迁户应在规定时间内提前协商。能够达成协议且选定的房地产估价机构符合法定估价机构资质要求的，由被拆迁户选定的估价机构进行估价；协商不成的，采取投票、抽签、摇号、竞价等多数决定、随机抽取的方式确定。确定房地产估价机构的全过程应当公开、公平、公正。然而，在实践中，上海动迁律师发现很多征收拆迁评估存在很大的问题。甚至是评估机构何时决定搬迁，更不用说谈判决定或投票了。根据《征收补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋的评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请审查评估。对评审结果有异议的，可以向房地产价格评审专家委员会申请评审。

　　住房评估的方法有市场法、收益法、成本法等，而评估的内容一般包括住房占用范围内的土地价格、房屋收费价值、建筑安装成本、装修部分成本、被征收房屋价值占主要比例。

　　被征收房屋价值以评估价格为准，具体计算公式为：评估对象价格=某类房屋基准价格×(1+楼层修正系数）×(1+朝向修正系数）×(1+其他因素修正系数）+房屋装修价格。

　　评估管理机构可以用中国市场分析比较法或成本法可以确定某类型房屋的基准价格，然后我们根据企业不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能设计布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格方面进行一个适当的修正，由此得出对于不同房屋的评估产品价格。其中，市场比较法就是学生在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场经济交易活动案例，另对比与估价对象的区位、建筑工程结构等相同或相近的建筑市场价，就是通过拆迁律师常说的被拆迁房屋周边国家类似我国房地产的市场信息交易商品价格。

　　【拆迁补偿】房屋征收的货币补偿金额=评估机构确定的被征地房屋市场价格（包括房屋装修、装修等约定或评估的补偿金额）+搬迁费+临时安置费+因该房屋停业而产生的营业用房损失（非营业用房不予补偿）

　　其中，分摊价如上所述； 重新安置费用是重新安置的实际费用或当事方商定的一定数额的重新安置补助金； 临时重新安置费用是在没有周转空间的情况下、由收款方支付的临时重新安置费或在商定的过渡期之后支付的过渡费。

　　选择产权调换的，必要时支付房屋产权调换差价补偿，具体计算公式为：差价补偿金额=被征收房屋评估价+房屋装修约定或评估的补偿金额－取得的房屋产权调换评估价。

　　非住宅建筑房屋进行征收企业货币资金补偿与住宅房屋征收补偿自己最大的差别主要在于停产停业损失以及部分的补偿。征收商铺、厂房等非住宅房屋时，应根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素分析确定经济补偿金额，具体数据计算教学方法由各省、自治区、直辖市制定。谈过了一个评估、说过了补偿，房屋进行价值我们就可以通过结合自家房屋性质、现状大概估算了！上海动迁律师希望拆迁安置户要多多了解相关的法律知识，通过法律途径保护自己的合法权益。