离婚诉讼案件房产争议中三个疑难问题

婚姻法在2001年修订后，我国的离婚率已经连续三年呈上升趋势。[1]2005年，全国各级人民法院共接受各类一审民事案件4380095起，其中婚姻家庭纠纷1133333起，占25.87%。[2]婚姻是家庭的基础，家庭是社会的细胞。由于婚姻家庭问题，当事人之间的纠纷无法得到公正和妥善的处理，其后果不仅仅是婚姻的破裂，家庭的解体，还会增加社会的不稳定因素，成为构建和谐社会的忧虑。

离婚诉讼通常需要解决三个问题:感情是否破裂，孩子是如何抚养的，财产是如何分割的。从作者所在的城市基层法院近五年来审理的离婚诉讼案件来看，大多数案件的主要问题不是解除婚姻关系，也不是孩子的抚养，而是离婚时现有住房的重新分配。在审判实践中，法官经常会遇到男女双方在法庭上表示愿意解除婚姻关系后，确实在争夺房地产或居住权，甚至焦虑不安。对于大多数当事人来说，房地产是婚姻中投资最大的财产，无疑是财产分割中最重要的问题。中国的住房法律制度多样化，权属状态包括完全所有权、部分所有权和租赁房屋。由于法律规定和技术要求，法律规定必须简洁明了，不可能太详细。[3]婚姻法没有关于离婚时的房地产处理的特殊规定。新婚姻法律制度，包括完全所有权、部分所有权、部分所有权、部分所有权和租赁房屋等。[4]近年来，婚姻法律法律法律法律法律法规定在处理出台后，婚姻法于婚姻法律法律法律法规定中出台的一些不可避免的复杂性问题，婚姻法律法律法律法律法律法律法规定在处理中出现了一些复杂性问题。[5]近年来解释房地产纠纷似乎是不可避免的。[4]婚姻法规定，婚姻法律法律法律法规定不可避免的一些复杂性。[4]婚姻法规定在处理中，婚姻法律法律法律法律法律法规定中，婚姻法规定不可避免地产纠纷似乎是婚姻法规定不可避免的一些复杂性，婚姻法规定在婚姻法规定。[4]婚姻法规定解决婚姻法规定，婚姻法规定不可避免地产纠纷，婚姻法规定了婚姻法律法

一方婚前抵押贷款的财产在离婚时归属。

伴随着我国住房制度的改革和现代社会的发展，以抵押贷款的形式购买房地产已成为城镇居民普遍采用的一种购房方式。按揭贷款购房过程中，存在着购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系和购房者与银行之间的贷款合同关系。购房者与开发商签订购房合同，支付首付款，并在银行办理办理按揭贷款手续时，开发商申请为购房者办理房产证，购房者与开发商之间的购房合同关系即结束。此时，购房者已取得所有权，仅根据与银行的借款合同在该房产上设置抵押权，使购房者在行使所有权时受到限制；购房者向银行偿还贷款的行为，属于购房者与银行因贷款而产生的债权关系，不影响所购房产所有权的归属。

当夫妻关系破裂，最终向法院提起离婚诉讼时，一方婚前抵押贷款购买的房产[9]往往因其价值高、用途广泛而成为双方的主要争议。婚姻法司法解释(二)第二十一条第(一)款规定:双方对未取得所有权或未取得完全所有权的房屋有争议，无法协商的，人民法院不适合判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决。作者认为，司法解释的这一规定不能解决法官公平处理此类争议时的法律适用问题。面对此类争议，法官不得拒绝裁判。

关于一方婚前贷款的房地产归属问题，根据婚姻法确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，婚前取得的房地产为一方的个人财产，婚后取得的房地产为夫妻共同财产。公正处理这个问题的难点是，这样的房地产什么时候取得？

举个例子来分析。为了婚后生活的需要，甲男于2002年1月1日与某开发商签订了预售商品房购房合同，以个人存款首付10万元，抵押贷款40万元；2002年2月1日，该购房合同依法在房地产管理部门登记；2002年3月1日，甲男首付，并与特定银行签订贷款合同，开始分期偿还贷款；2003年1月1日，甲男与开发商签订房地产交接确认书，取得房地产钥匙；2003年2月1日，开发商和甲男向房地产管理部门申请房地产证；2003年3月1日，房地产证签发。甲男购房过程的关键环节如图所示：

如果甲男乙女分别在a段、b段、c段、d段结婚，房地产证明书发行后只有甲男一人的名字，结婚后通过共同财产按照借款合同的约定偿还了一部分贷款，但双方没有约定该房地产的归属。2006年3月1日，乙方女性以感情不合为理由提起离婚诉讼，提出结婚后参与偿还部分贷款，应将该房地产作为共同财产分割。经过法庭调解，甲方同意离婚，但主张该房地产的产权是婚前的个人财产，不同意分割，双方无法就离婚后该房地产的处理达成协议。这块房地产到底怎么处理是公平的？

这个问题至少可以有三个答案：第一，根据物权法(草案)第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当进行登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的，除外。[10]这是物权法(草案)中明确规定的物权行为原则，即不动产物权变动只能通过登记才能生效。根据这一原则，房产所有权的取得时间应该是取得房产证的时间，如果甲男乙女在房产证签发前结婚，房产就是夫妻共同财产。第二，在考察购买房产的实际情况时，如果甲男乙女夫妻关系存续期间使用共同财产偿还部分大于甲男支付首付款，则房产应认定为夫妻共同财产，但甲男婚前单独支付的部分是他们的个人财产。第三，甲男乙女缔结婚后偿还的部分，无论是用一方的收入偿还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款，还贷款。