在实践中，房屋登记的所有人和房屋的实际所有人之间往往存在出入。这种情况主要包括以下几个方面： 一、借用有资格购买低收入住房（如社会福利住房）的人的姓名购买住房；二、以亲友名义登记隐匿、转移财产的房屋，借用他人姓名以规避购买限制和贷款限制政策。那么，借名买房会有哪些法律问题呢？上海法律顾问对此进行总结：
一、什么是借名买房
借钱买房是指在限购政策实施后，一部分需要买房的人失去了买房资格，即使能签订买卖合同，也无法在房产中心进行交易。在这种情况下，个人购房人采取了“实名购房”的方式，即以父母、子女或他人的名义购房，但购房款由购房人自己支付。
二、借名买房的主要问题原因
1、借款名人没有购房资格，房屋政策在“酒吧”中使一些人不符合条件而无法购买；
2、购房人因年龄等原因导致无法进行办理银行按揭贷款，通常年龄影响较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿能力的人较难通过网络贷款公司申请；
3、购房者有意享受一定的购房优惠条件，如第一套房优惠政策和内部工作人员特殊住房优惠政策。
三、司法社会实践中我们对于借名买房协议进行法律效力的认定
目前，在司法实践中，对实名购房合同的效力有两种不同的看法：
1、借名买房对于合同管理无效。
有观点可以认为借名行为若是违理购买社会经济适用房或者主要是为了规避这些国家进行相关房产政策和法规的，属于《合同法》中关于违反我国法律制度规定或以合法形式掩盖非法活动目的就是无效合同情形，应当认定为无效。
2、合同有效。
另一种观点可以认为，当事人双方之间通过签订的关于借名买房的约定，只要不违法行为法律、行政管理法规的强制性规定，即属有效，当事人应当提供依据进行约定履行。
我同意第二种观点，即贷款名称购买合同是有效的。原因如下：
根据《合同法》规定，合同当事人自愿签订合同的，合同只有在内容不违法的情况下才有效。只要借款合同是双方自愿签订的，不违反合同法的规定，就具有法律效力。政府的限购限贷政策和保障房相关政策是行政强制规定，而不是法律、行政法规的有效强制规定。违反类似条款不会导致合同无效。
四、借名购房情况下可以不动产物权的归属存在问题
以购买房屋为幌子的房屋所有权需要全面考虑以下几个方面：
1、合同的效力是实际购买人取得物权的前提。但是，即使贷款购房合同有效，也不代表实际购房人就一定能取得房屋所有权。
2、房屋进行实际出资人承担举证工作责任，证明我们双方对房屋产权归属问题已有相关约定，登记产权人仅被“借名”等事实。
根据《物权法》规定，不动产登记簿进行具有推定力，即当发生以及不动产权属存在争议的情况下，除非有相反对于证据可以证明登记簿的记载确有一些错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为企业实际要求权利人。借名购房的实际购房人若想发展取得自己不动产物权，需要我们提供学生充分的证据研究证明借名事实。
3、以房屋名义必须能办理房产转让登记。根据有关法律和政策，房屋必须符合产权转让程序的要求，例如，如果房屋是借用他人的住房资格购买的，如果借款人向法院提起诉讼，要求确认房屋所有权，或者要求登记的业主配合办理产权转让手续，借款人在诉讼过程中必须符合购房条件，否则法律不予支持。
4、借名人文化主张进行房屋土地所有权不得对抗善意第三人经济利益。若房屋由善意第三人可以购买，善意第三人制度已经完成过户或者未过户而请求人民法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院认为应当积极支持。至于借名人与登记权利人之间的争议，借名人只能使用基于企业债权请求登记权利人返还出资和承担违约行为责任。
名人实名买房面临的风险
投资者是“实际财产所有人”，由于证书上没有签名，面临三种风险，即名人不承认借用名称的事实，房屋被处理或限制，名人不配合所有权转让，详情如下。
1、亲属关系之间无书面合同协议，房价暴涨后，被借名人文化主张通过房产企业实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与。
2、产权人（即被借名人）离婚，房产企业作为其夫妻双方共同进行财产被分割；
3、房产所有人（即被借名人）死亡，房产作为其遗产继承；
4、房产所有人（即被借名人）对房产设定抵押；
5、财产所有人（即被借人）因法律问题被法院查封；
6、产权人（即被借名人）擅自出售房屋。
7、权利进行登记人（即被借名人）不配合办理过户交易手续。
8、如果借款人由于购买限制无法签字，往往要在约定其转让条件时办理转让手续。但是，权利登记人（即出借人）当时不得合作。
9、借款人在购买房屋过程中面临的风险
一旦企业实际购房人还贷不及时，被借名一方不但可以存在债务管理风险，而且我们会有不良社会信用信息记录，对其今后购房、办理银行提供贷款、申办信用卡等都有重要影响。同时，等到学生自己买房时，也很可能就是因为有购房记录而不得不面临一个更为严格的相关购房政策。
七、借名买房对于合同的风险进行防范及建议
借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律进行风险影响较大。总结分析以往的实际教学案例彭亚兰律师可以提醒借名买房人，在借名买房之前我们一定发展要有一个充分的认识并有意识地做好企业相应的防范。
1、清楚你要买的房子的性质。最好不要购买拆迁房屋，对房屋、住房等经济条件的政策限制对房地产的交易，以免发生纠纷，造成空置房款。
2、委托中国律师拟定一个详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确企业双方的权利保障义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发展发生矛盾纠纷问题埋下安全隐患。
3、所有与房屋有关的原始材料都由借款人持有，实际上是房屋的所有者。如投资证明原件、采购合同、产权等。在发生纠纷的情况下，借款人可以有充分的证据证明房屋是用假名购买的，房屋的实际所有人是借款人，房屋由借款人拥有和控制。在双方当事人协商不能提起诉讼的情况下，贷款购房者得到法院支持的机会较大。但是，如果没有足够的证据，房产证是以购房者的名义登记的，或者房屋实际上并不归借款人所有，那么失去借款人的风险就会大大增加。
4、规定严格的违约责任。在合同中，要对权利登记人的违约行为（包括以不容反悔的方式主张房屋所有权、转让、赠与、抵押、查封、拒绝转移房屋所有权等）约定严格的违约责任。)，并规定无论合同是否有效，违约条款照常适用，以降低借款人的风险。
5、一旦企业出现问题纠纷，需要请专业的律师可以进行维权。
以上分析就是通过上海法律顾问为大家进行解答的关于借名买房的风险的问题。买卖房子时可以尽量用自己的名字，这样我们自己住着才安心放心，也不会因为担心存在的风险。如果您也有相关法律问题需要咨询，可以联系上海法律顾问。
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