继承转移登记的房屋如何处理？上海房产律师为您解答

　　根据《公证法》的规定，公证是公证员根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序，对民事法律行为、具有法律意义的事实和文书的真实性、合法性进行证明的活动。上海房产律师为您讲解一下有关的情况。

　　在司法部、住建部废止《关于加强不动产登记管理公证工作的联合通知》之前，继承权公证是继承转移登记的必备前提。登记机构根据继承权公证直接办理继承转移登记，不仅节省了大量的时间和精力，而且提高了继承转移登记的准确性，降低了错误登记的风险。

　　继承强制公证被立法放弃后，实施细则规定了两种继承转移登记，可以直接提交 "公证材料 "办理继承转移登记，否则一般情况下需要所有法定继承人到场核实。

　　公证类型有合同、继承、委托、声明、赠与、遗嘱等。虽然实施细则只规定了 "公证材料 "，但显然我们并不认为申请人提交委托证明后就可以直接办理继承转移登记。在制定操作规范时，参考了公证机关办理继承权公证的做法。

　　实施细则中的 "公证材料 "应根据规范目的缩小范围，不能扩大到遗嘱公正、委托公证等公正类型，只能解释为继承公证材料。二审法院接受了登记机关提出的遗嘱继承不能作为“公证材料”的理由。为进一步明确法律依据，建议在实施细则或登记规范中对此进一步明确。

　　从实践角度看，公证机构已经公证了遗嘱继承权的公证，仍需要对其有效性进行验证。根据中华人民共和国公会2009年发布的《关于办理继承公证的指导意见》第14条，公正机构办理遗嘱继承公证，对遗嘱确认的效力进行审查，如果遗嘱是公正遗嘱，公证机构应当对遗嘱内容是否符合法律规定进行审查，并与所有合法继承人进行核实；核实的内容包括询问是否有其他遗嘱或者遗赠抚养协议、合法继承人缺乏工作能力和无民生来源等。

　　有与会者认为，只要申请人提交的其他经公证的遗嘱或遗嘱维持协议承诺无法办理，其责任的真实性自行承担。然而，到目前为止发现的文件中，有60% 以上与遗嘱和继承事宜有关，例如虚假公证。公安局的比率很低，很难形成威慑力量。因此，登记机构应谨慎行事。

　　按照《实务守则》的要求，在没有继承权公证的情况下，即使有经公证的遗嘱，按照《登记守则》的要求，所有合法继承人应共同前往登记处审查继承材料。这既有必要确定继承权的归属，又有利于确定登记继承人，避免继承纠纷。

　　二审法院认定，这一请求超出了登记机关的权限，是没有根据的。笔者认为，《物权法》第12条规定了登记机关的现场检查权。《暂行条例》第十九条规定，登记申请中可能存在所有权纠纷或者他人有利害关系的，房地产登记机构可以与申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

　　因此，登记机关可以在其职权范围内调查申请材料的真实性和合法性，并有权要求所有合法继承人共同前往登记机关核实遗产材料。根据《操作规范》书面材料审核，虽然可以理解为实施调查的权利。然而，为了进一步澄清在行政诉讼中获得有力地位的依据，建议改变调查材料的真实性。

　　继承转移登记按照《物权法》规定是法定转移，但是未经登记不得处分，权利转移时间是从既成事实发生之日起实行。鉴于继承转移登记的复杂性，西方国家如德国、瑞士大都要求必须先进行公证。

　　我国取消继承强制公证后，实际上是由登记机构认定继承权的归属，赋予登记机构过大的权力。而登记机构缺乏这样的专业能力。在行政便民利民理念下，各方对登记在时间效率上的要求越来越高。

　　继承转移登记作为公认最为复杂的登记类型，面临的效率与客观公正真实的矛盾将越来越大。实践中遇到最多的问题是登记机构难以认定被继承人的法定继承人范围，公安、民政等部门尚难提供有关亲属关系信息，有的地方要求申请人提供被继承人无非婚生子女等证明来确定是否存在其他法定继承人。

　　上海房产律师认为，建议《操作规范》进一步明确，全体法定继承人范围的确定，应以申请人提供的或信息共享确定的公安机关出具的家庭关系证明及户口簿为准。登记机构对超过家庭关系证明及户口簿证明范围的继承关系不承担责任。同时在民法典继承编的修订时完善继承制度，增加亲属会议、遗嘱执行人等内容，明确确认继承权归属的程序。