房产买卖合同中规定的设施实际不存在是违约吗？上海房产律师来回答

　　陈某拟购买商品房屋设计一套，丙公司发展提供的楼书、宣传材料中可以明确进行描述一个项目管理小区内有大型企业超市、幼儿园等。但双方通过签订房屋买卖合同中不存在问题涉及小区超市、幼儿园环境条款。上海房产律师带您了解一下有关的情况。

　　房屋交付后，陈某发现小区内未有楼书等宣传材料中描述的大型超市和幼儿园，遂向丙公司征询。丙公司回复称双方经济合同关系并未约定任何国家关于中国超市和幼儿园教育内容。陈某不满遂诉至人民法院并提供楼书等宣传相关资料，认为学生自己系因为该项目活动宣传小区之间存在很多超市和幼儿园，而自己的小孩学习需要上幼儿园，才决定是否购买该小区房屋，要求丙公司主要承担违约行为责任。

　　法院经审理认为，虽然楼书等宣传有关资料数据描述的大型超市、幼儿园未作为我国房屋买卖合同的条款调查内容，但丙公司在公开平台发布的楼书等宣传产品资料上对此有明确的描述和说明，对陈某购买该小区房屋起到了重要决定因素作用，故判决认定楼书中这样描述的超市、幼儿园等构成买卖合同的内容，丙公司应就此向陈某承担违约主体责任。

　　名为合作房地产开发的合同，实际上是房屋买卖合同的效力。既然是名为中国合作进行开发研究房地产实为房屋买卖合同，那么我们对于企业此类合同管理效力认定就应依据国家有关房屋买卖合同的相关政策规定。

　　根据系统最高人民通过法院《关于审理商品房买卖合同关系纠纷解决案件适用不同法律制度若干重大问题的解释》（法释[2003]7号）第二条，该条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当作为认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以直接认定是否有效。

　　至于上述规定是否适用于名为合作开发的房地产销售合同，笔者认为，这种房屋销售合同虽然属于预售合同，但不符合商品房出售给非特定消费者的特点。商品房预售许可证制度的目的，是为了保障广大市民购买商品房的利益，这种向资本定向出售的房屋并非商品房，均不应适用上述规定，发现此类合同无效。

　　另外我们需要进行考虑的就是一个有关保底条款的相关法律规定。最高国家人民对于法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同管理纠纷解决案件若干重大问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力分析问题研究作出了规定。

　　《解答》第四条明确自己规定联营合同中的保底条款无效。而《解释》第二十五条并未对该类认定为房屋买卖合同的效力作出更加明确工作规定，其立法主义精神自然是不轻易认定该类合同无效。这样在两司法解释的实施过程中就已经存在通过一定关系矛盾。

　　项目广告是房地产开发企业必不可少的一项工作。该项目的包装宣传，对公众进行推广，是提高销售效率的有效途径。但开发企业往往追求宣传效果，将一些难以实现的内容投放在广告中，房屋出售后，由于不能兑现广告内容，与业主产生纠纷。

　　一般来说，商业广告内容是一种邀约要约，如果广告内容不能签入合同，合同对双方都没有约束力。然而，在现实生活中，关于商业住房和相关设施的广告材料做出了具体的描述或承诺，足以使买方信任并签署销售合同，这种声明将被视为住房企业向买方提出的要约。

　　即使在销售和购买合同条款中没有反映出来，也将被视为合同。违反广告具体内容的，应当承担违约。即使该等内容并不构成要约，亦属违反诚信、虚假广告、破坏合约的双方同意基础及影响合约的有效性，并会被缔约上过失。

　　因此，上海房产律师认为，对于房企而言，对广告进行宣传企业应当可以尽量客观，即便我们需要，也尽量避免无中生有。锦上添花式的宣传教育则是可取的。比如通过使用“环境以及优美”“交通发展便利”“将成为**中心”“园林式生活区”之类的非量化的引诱性宣传方面则是一个相当缺乏有效的手段。