具备商品房买卖实质性要件的合同是否为预约合同？上海房产律师来回答

　　商品房买卖合同是指房地产开发企业与购房人签订的房屋买卖合同。商品房买卖合同具备实质性要件，是买卖合同中的一种。因此，在具备实质性要件的情况下，不能将其认定为预约合同。本文上海房产律师将围绕商品房买卖实质性要件的合同，对于其法律性质和相关法律规定进行分析和探讨。

　　一、合同实质性要件的概念

　　合同实质性要件是指合同成立和效力所必需的条款，是构成合同的重要部分。在《中华人民共和国合同法》中，实质性要件是指“当事人约定的对于合同目的实现具有决定性意义的条款”，具体包括合同的标的、数量、质量、价款等。

　　二、商品房买卖实质性要件的合同

　　商品房买卖合同是买卖合同的一种，属于民事合同的范畴。商品房买卖实质性要件的合同包括以下几个方面：

　　合同标的商品房买卖合同的合同标的是商品房。商品房是指在建筑工程完工前或者完工后未取得房屋所有权证书的住房。商品房买卖合同必须明确房屋的位置、面积、用途、结构、建筑面积、产权归属等内容。

　　价款商品房买卖合同必须明确买卖双方约定的房屋价格和付款方式。在签订合同前，购房人应当核实开发商的开发资质和销售许可证。

　　交付时间商品房买卖合同必须明确交付时间。房屋交付时间一般分为两个时间点：一是房屋竣工交付，即建筑工程全部完工后的交付；二是房屋装修交付，即房屋装修全部完工后的交付。

　　房屋质量商品房买卖合同必须明确房屋的质量标准和保修期。开发商应当承担建筑质量保修责任，保修期限不得少于5年。

　　约定的其他条款商品房买卖合同中还应当明确其他双方约定的条款，如产权转移手续、违约责任等。

　　三、法律规定

　　1.《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当遵循自愿、平等、公平、诚信原则，根据合同的性质、目的和社会公共利益等因素，约定合同内容。”

　　2.《中华人民共和国物权法》第二十二条规定：“建筑物、构筑物的所有权人对于建筑物、构筑物所占地基享有占有、使用和处分的权利。”

　　3.《中华人民共和国房屋拆迁条例》第九条规定：“房屋所有权人享有房屋的占有、使用和处分权利，有权向有关部门申请拆迁，但应当符合法律、法规和城市规划的规定。”

　　4.《上海市房屋买卖合同范本》规定：“本合同是以《中华人民共和国合同法》和《上海市物权法》为基础的合法有效合同。”

　　四、法律案例

　　上海市普陀区某开发商与购房人签订了一份商品房买卖合同，约定了房屋交付时间、房屋质量标准、价款等内容。交付时间到期后，开发商没有按照合同规定交付房屋，导致购房人无法入住。购房人起诉要求开发商履行合同，法院最终判决开发商应当按照合同规定履行合同义务。

　　五、结论

　　综上所述，商品房买卖实质性要件的合同具备买卖合同的特征，其中合同标的、价款、交付时间、房屋质量等是合同的实质性要件。在签订商品房买卖合同时，双方应当遵循自愿、平等、公平、诚信原则，根据合同的性质、目的和社会公共利益等因素，约定合同内容。如一方未能履行合同义务，另一方有权要求其履行合同或承担违约责任。在合同的履行中，如有纠纷，可以通过诉讼等方式进行解决。

　　此外，对于商品房买卖合同的认定，也需要注意以下几点：

　　1.合同标的应当明确

　　商品房买卖合同的合同标的是房屋的所有权和房屋附着物的所有权。因此，在签订合同时，应当明确约定房屋的位置、面积、房屋性质等具体内容，避免合同标的不明确导致的纠纷。

　　2.价款应当真实合理

　　商品房买卖合同的价款应当真实合理，不能低于市场价或存在虚假成分。否则，可能被认为是利用“预售”或“预定”等方式规避政策限制，构成违法行为。

　　3.交付时间应当明确

　　商品房买卖合同的交付时间应当明确，双方应当约定具体的时间和地点，并在合同中注明交付标准和程序等内容。如果开发商未能按照合同规定交付房屋，购房人有权要求其履行合同义务。

　　4.房屋质量应当符合标准

　　商品房买卖合同的房屋质量应当符合国家和地方的相关标准，如果存在质量问题，购房人有权要求开发商承担相应的维修和赔偿责任。

　　总而言之，上海房产律师提醒大家，商品房买卖实质性要件的合同具有买卖合同的特征，应当遵循合同法的相关规定，确保合同的合法有效性。购房人在签订合同时，应当谨慎阅读合同内容，保护自己的合法权益。