上海房产律师为您讲解居民住宅小区的外墙面所有权属于谁

　　外墙面属于共有部分，在居民住宅小区中，外墙面的所有权是一个备受争议的法律问题。本文将围绕上海的法律法规和相关法律案例，分析外墙面所有权的归属问题。上海房产律师就来带您了解一下有关的情况。

　　一、上海市相关法律法规

　　根据《中华人民共和国物权法》第二百三十二条规定，“房屋的所有权人对其房屋的土地，以及建筑物的主体部分和附属设施享有占有、使用、收益和处分的权利。”在这个基础上，上海市政府制定了《上海市物业管理条例》（以下简称“条例”），对居民住宅小区的物业管理进行了详细规定。

　　根据《上海市物业管理条例》第四十四条，居民住宅小区的外墙面属于共有部分，由业主共同所有，并由业主委员会或者物业服务企业负责管理。但是，该条例并没有明确规定外墙面的归属问题，因此需要结合实际情况进行分析。

　　二、上海市外墙面所有权归属案例分析

　　根据上海市法院审理的相关案例，可以得到以下结论：

　　外墙面属于共有部分，归业主共同所有2017年上海市黄浦区人民法院审理了一起小区业主起诉物业公司侵犯物业权的案件。该案件中，物业公司未经业主委员会同意，私自在小区外墙面上设置广告牌，导致多位业主反对。最终，法院判决物业公司立即停止在小区外墙面设置广告牌，并赔偿业主经济损失。判决书中明确指出，“小区外墙面属于共有部分，所有业主共同享有使用权，物业服务企业不得擅自占用或者改变其性质。”

　　外墙面的装修需要得到业主共同的同意2019年上海市嘉定区人民法院审理了一起小区业主起诉物业公司侵犯物业权的案件。该案件中，物业公司未经业主共同同意，在小区外墙面上擅自进行了广告牌的装修，导致多位业主反对。最终，法院判决物业公司立即停止在小区外墙面进行装修，并赔偿业主经济损失。判决书中明确指出，“外墙面的装修需要得到业主共同的同意，并经业主委员会或物业服务企业报请业主大会讨论决定。”

　　外墙面的建筑维修需要得到业主共同的同意2021年上海市青浦区人民法院审理了一起小区业主起诉物业公司侵犯物业权的案件。该案件中，物业公司未经业主共同同意，在小区外墙面进行了玻璃幕墙的拆装维修，导致多位业主反对。最终，法院判决物业公司立即停止在小区外墙面进行拆装维修，并赔偿业主经济损失。判决书中明确指出，“外墙面的建筑维修需要得到业主共同的同意，并经业主委员会或物业服务企业报请业主大会讨论决定。”

　　以上案例表明，虽然《上海市物业管理条例》并没有明确规定外墙面的归属问题，但是外墙面属于共有部分，归业主共同所有。因此，在外墙面的使用、装修、维修等事项上，需要得到业主共同的同意。

　　三、结论

　　综上所述，根据上海市相关法律法规和法律案例分析，可以得出以下结论：

　　居民住宅小区的外墙面属于共有部分，归业主共同所有；

　　外墙面的使用、装修、维修等事项需要得到业主共同的同意；

　　物业服务企业在管理过程中，应当尊重业主的权益，不得擅自占用或者改变外墙面的性质。因此，对于居民住宅小区的外墙面所有权问题，我们应当尊重业主共同所有权的原则，加强业主委员会的管理和监督，保障业主权益，维护小区的正常秩序和良好环境。

　　四、建议

　　为了更好地维护业主的权益，我们可以提出以下建议：

　　墙体归属权的明确化由于居民住宅小区的外墙面属于共有部分，因此建议政府在相关法律法规中对于外墙面归属权进行明确化。这样有利于居民对于外墙面的管理和维护。

　　建立业主委员会业主委员会是小区业主自治的重要组成部分，应当加强业主委员会的建设，增强业主自治的实效性。业主委员会应当加强对于小区外墙面的管理和监督，维护业主共同所有权的原则。

　　物业服务企业的监管物业服务企业应当在管理过程中，尊重业主的权益，不得擅自占用或者改变外墙面的性质。政府应当加强对于物业服务企业的监管，对于物业服务企业的违法行为进行处罚。

　　五、结语

　　上海房产律师认为，居民住宅小区的外墙面归业主共同所有，应当得到业主共同的管理和维护。政府应当加强对于居民住宅小区外墙面所有权的明确化，业主委员会应当加强对于外墙面的管理和监督，物业服务企业应当尊重业主权益，不得擅自占用或者改变外墙面的性质。只有通过各方的共同努力，才能够维护小区的正常秩序和良好环境。