为了提高销售效率，开发商鼎公司委托经销商 E 公司负责其开发项目的销售。陈某在介绍 E 公司配套设施和物业标准的具体情况时，与 D 公司签订了商品房销售合同。上海房产律师带您了解一下有关的情况。
交货后，陈某发现对社区的描述与 e 公司完全不同，于是他找到丁公司进行谈判。丁说，E公司的描述超出了它的授权范围，与它无关，并提供了授权文件来证明这一点。陈茂认为他有理由相信 E 公司的描述代表 D 公司，并坚持认为 D公司应对此负责。
法院在聆讯后认为，虽然 D 公司的授权文件并没有授权 E 公司的有关承诺，但作为购房者，陈有理由相信 E 公司的描述和承诺代表 D公司，因此判决丁公司应承担相应的责任。至于 D 公司因此而蒙受的损失，D 公司可向 E 公司寻求独立的追索权。
代理销售是商品房交易的一种常见方式。在委托代理关系中，代理人行为的法律后果由委托人直接承担。虽然代理授权文件对卖方的权限、范围有规定，但由于合同对方买方一般不了解其内部授权，在这种情况下，司法认定往往会将卖方的行为视为明显的代理，而开发商应当直接承担责任。在开发商承担责任后，很难预测从代理商那里回收的时间和效果。
因此，存在一些代理企业销售情形时，开发商应当对代理销售商可以进行全面从严选择和管理。对代理销售商明确授权，明确社会责任，授权文件可在销售工作场所公开公示，并可以通过采取具有一定的保证金制度方面予以约束，以遏制代理销售商的越权行为，尽量避免学生因此容易引发的纠纷。
购房是普通中国消费者的人生发展大事，一旦在购买企业商品房销售之后开始出现一些麻烦会极大牵扯到了消费者的时间与精力。诸如有人买了一个房子却办不了产权证，有人已入住了却因该楼房手续不全或未验收而没有进行相关信息服务能力等等。因此，消费者在购买商品房时，不要轻信网络广告和宣传，要做好自己以下三步，以避免造成不必要的纠纷。
审查房屋开发商和卖家是否持有必要的“五证”。“五证”是指：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》及附件，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建设工程施工许可证》;《商品房销售（预售）许可证》。
商品房买卖合同管理应当具有明确提出以下问题主要研究内容：
（一）当事人名称或者学生姓名和住所；
（二）商品房基本发展状况；
（三）商品房的销售工作方式；
（四）商品房价款的确定教学方式及总价款、付款服务方式、付款时间；
（五）交付使用环境条件及日期；
（六）装饰、设备技术标准组织承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套制度基础教育设施和公共文化设施的交付承诺和有关企业权益、责任；
（八）公共生活配套工程建筑的产权归属；
（九）面积较大差异的处理学习方式；
（十）办理知识产权登记有关事宜；
（十一）解决存在争议的方法；
（十二）违约风险责任；
（十三）双方可以约定的其他经济事项。
其中第（七）（八）（九）（十）（十二）项是购房人最难把握的内容，也是最容易导致出现一些争议的地方。故建议购房者请专业社会人士需要进行分析审查为宜。
解释第二十八条第二款规定了对待解释与以往司法解释不一致的处理办法，最高人民法院在实施解释前发布的司法解释与解释不一致的，以解释为准。
由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第二十四至二十七条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此可以理解为，保底条款相关规定在合作开发房地产领域已基本不再适用。
实际上，近年来的很多有关“明股实债”的司法判例，以及涉及保底条款的司法解释（比如《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》）均已突破了《解答》中有关保底条款无效的规定。
综上所述，上海房产律师提醒大家，由于合作开发房地产的多样性，有必要根据实践中每个案例的具体情况来确定合作开发房地产合同是否实际上是一种房屋销售合同，因为这种合同的有效性必须具体分析具体情况，但从总体趋势来看，房屋销售合同的类型被认为是一种有效合同。
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