将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人是否有效？上海房产律师告诉您

　　某村委会在孤寡老人去世后将其所留房产出卖给买受人，但其远房亲属认为此行为违法，并寻求法律援助。本文上海房产律师将围绕村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人的行为是否有效展开分析，从法律角度探讨这一问题。

　　一、相关法律规定

　　根据《中华人民共和国继承法》第一百三十七条规定：“遗嘱继承人享有被遗赠人的全部财产继承权，包括依法继承的财产。除本法另有规定外，遗嘱继承人可以自行处分继承财产。”可以看出，遗嘱继承人有权自行处分被继承人的财产，包括房产。

　　根据《中华人民共和国民法典》第九十六条规定：“自然人死亡，其财产依法由其继承人继承。”可以看出，孤寡老人去世后，其财产应由其继承人依法继承。

　　此外，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“物权取得自然人死亡的，遗产的继承人继承该自然人死前所有的物权，除法律规定和当事人约定的例外外。”可以看出，遗产的继承人应当继承自然人死前所有的物权，包括房产的所有权。

　　二、分析与解释

　　村委会是否有权出卖孤寡老人的房产？根据以上法律规定，孤寡老人去世后其财产应由其继承人依法继承，孤寡老人的房产所有权也应归其继承人所有。因此，村委会没有权利将孤寡老人的房产出卖给买受人。

　　孤寡老人是否有遗嘱继承人？如果孤寡老人在去世前留下了遗嘱，并明确指定了继承人，那么遗嘱继承人享有被遗赠人的全部财产继承权，包括孤寡老人的房产。但如果孤寡老人没有留下遗嘱，那么其财产应由其法定继承人依法继承，法定继承人包括其子女、配偶、父母等。如果孤寡老人有多个子女，他们应该平均分配孤寡老人的财产，包括房产。如果孤寡老人没有子女，则其财产应由其配偶、父母等法定继承人平均分配。

　　村委会的行为是否有效？由于村委会没有权利将孤寡老人的房产出卖给买受人，因此村委会出售房产的行为是无效的。此外，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定：“依法成立的合同，应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。”如果村委会和买受人签订的房产买卖合同是在村委会无权出售房产的情况下签订的，那么该合同是无效的。

　　三、法律责任与后续问题处理

　　村委会应承担的法律责任根据《中华人民共和国合同法》第二十二条规定：“当事人一方违反合同，给对方造成损失的，应当承担损失赔偿责任。”由于村委会无权将孤寡老人的房产出售给买受人，因此村委会的行为导致买受人无法取得房产所有权，从而给买受人造成了经济损失。因此，村委会应当承担违约责任，赔偿买受人因该合同无效所遭受的损失。

　　后续问题处理由于村委会的行为是无效的，因此买受人无法取得房产所有权。为了解决这个问题，可以考虑以下几种方式：

　　（1）协商解决：买受人可以与村委会协商，要求村委会退还购房款，以解决纠纷。

　　（2）诉讼解决：买受人可以通过诉讼途径，要求村委会承担违约责任，赔偿由于该合同无效造成的经济损失。

　　（3）申请法院确认继承权：买受人可以通过申请法院确认继承权，确保其能够获得房产所有权。但在申请确认继承权前，买受人需要先确定孤寡老人的合法继承人以及孤寡老人是否留下遗嘱等相关事宜。如果买受人能够证明自己是孤寡老人的法定继承人之一，那么他就可以依法继承孤寡老人的房产。

　　四、结论

　　根据上述分析，村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人的行为无效。如果该合同是在村委会无权出售房产的情况下签订的，那么该合同是无效的。由于村委会的行为导致买受人无法取得房产所有权，因此村委会应当承担违约责任，赔偿买受人因该合同无效所遭受的损失。

　　如果买受人能够证明自己是孤寡老人的法定继承人之一，那么他就可以依法继承孤寡老人的房产。否则，买受人可以与村委会协商，要求村委会退还购房款，或者通过诉讼途径要求村委会承担违约责任，赔偿由于该合同无效造成的经济损失。

　　综上所述，上海房产律师提醒大家，任何单位和个人都必须遵守法律规定，尊重他人的合法权益。对于村委会将孤寡老人的房产出售给买受人这样的行为，我们应该及时维护买受人的合法权益，保障他们的经济利益不受侵犯。