静安合同纠纷律师 在认定代理人和买受人构成恶意串通的情形下，如何认定房屋买卖合同的效力既事关对法律条文的正确理解，又事关被代理人合法权益的保护。从《民法总则》的规定来看，该法用两个条文对恶意串通的效力与法律后果进行规定，第164条第2款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。第154条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。仅从条文语义来看，该法并未对代理人和相对人恶意串通行为的法律效力作出明确规定。有观点认为，从体系解释上来看，《民法总则》第164条第2款和第154条之间构成特别法和一般法的关系，在特别法对法律行为效力未作规定的情形下，应适用一般法的规定，即认定恶意串通行为无效。同时，为损害本人利益，代理人与第三人恶意串通而为的代理行为，属于违反善良风俗的无效行为。另一种观点则认为，恶意串通代理行为构成无权代理，应赋予被代理人选择的自由，更有利于保护被代理人的利益，也更契合市场经济的发展要求。笔者同意第一种观点，虽然《民法总则》第164条第2款未对代理人和相对人恶意串通行为的效力直接作出评价，但这种串通的行为模式能够为该法第154条行为人与相对人恶意串通的范围所涵射，将恶意串通代理行为认定成无效行为具有体系和逻辑的自洽性。同时，代理制度的本质要求代理人诚实信用的履行代理职责，忠实维护被代理人的利益，而恶意串通的代理行为则背离了代理制度的宗旨，既是对代理权的滥用又违反了社会的善良风俗，应认定为无效。
在认定无效的情形下，该恶意串通行为究竟属于绝对无效行为还是相对无效行为，对于当事人的权益有着重要影响。对该问题的解决有赖于对《民法总则》第154条中“他人”的正确解读。有观点认为，该条的“他人”应只包括特定的第三人，不应包括不特定的第三人，故该恶意串通行为应为相对无效行为。另一种观点则认为，“他人”应区分为特定的第三人和不特定的第三人，若损害的是特定第三人的利益，则合同属于相对无效；若损害的是不特定第三人的利益，则实质上损害的是公共利益，应认定为绝对无效。笔者认为，虽然《民法总则》对第154条中的“他人”未做明确规定，但结合《合同法》第52条来看，“损害社会公共利益”和“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同均无效，对于损害社会公共利益的行为并不要求“恶意串通”的条件，因此，将“他人”解读为特定的第三人在体系上更为协调。代理人和相对人恶意串通损害的也是特定的第三人即房屋所有权人的利益，在相对无效的模式下，仅利害关系人能够主张合同无效，在利害关系人不主张时，法院不能依职权认定合同无效。
某某市国土资源局与某某市练达房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书【（2015）民一终字第143号】认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
本案中，根据各方当事人的诉辩主张和一、二审查明的事实，案涉土地使用权挂牌出让行为及《土地使用权交易成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中所列的第一、三、四、五项的情形。就本案所涉合同效力问题，首先应当针对练达公司与陈伟康等人之间是否存在恶意串通的事实进行审查。本院认为，原审判决依据某某市人民检察院向某某市人民政府制发的阳检函（2009）42号《关于对高凉路北侧等三幅国有土地重新拍卖处理的意见函》和某某市中级人民法院（2009）阳中法刑一初字第18号刑事案件中的公诉意见，认定本案挂牌出让竞买人之间存在恶意串通行为，证据不够充分。（一）对于徐练向阮湾、阮运秋支付20万元的事实，练达公司在接受有关机关调查时以及在本案诉讼中均辩解称系由于受到黑恶势力的恐吓、威胁所为。尽管某某市中级人民法院在（2009）阳中法刑一初字第18号刑事案件中根据某某市人民检察院的公诉意见，经审理认定“有证据证明各被告人实施非法干扰拍卖、恶意串通拍卖的违法行为”，但是，这一认定是对于包括本案讼争土地在内的四项土地使用权挂牌出让活动中的行为一并做出的，并且仅是针对该刑事案件的被告人阮湾、阮运秋等人的违法行为做出的认定，至于阮湾、阮运秋等人实施相关行为是否确系受练达公司指使或请托、或者系与练达公司人员共同实施以及练达公司与陈伟康等人是否存在恶意串通行为等情况，在该案判决中并未做出认定。在此情况下，应当认为某某市中级人民法院就（2009）阳中法刑一初字第18号刑事案件所做出的判决，尚不足以作为认定练达公司实施恶意串通行为或参与干扰拍卖之事实的证据采信。
（二）某某市人民检察院阳检函（2009）42号《关于对高凉路北侧等三幅国有土地重新拍卖处理的意见函》中，载有练达公司在案涉土地使用权挂牌出让活动中“利用阮湾、阮运秋等黑恶势力，威胁恐吓及利诱其他竞买人曹汉威等人退出竞拍”、“徐万华找到曹汉威等人商议，同意支付其300万元，条件是放弃竞拍”等内容。这些内容表明练达公司参与了阮湾等人干扰挂牌出让活动的违法行为以及练达公司与陈伟康等人就其以300万元为条件退出挂牌竞价而进行串通、共谋的意思联络情况。然而，该函件内容所反映的这些情况是否能作为案件事实在本案中予以认定，仍需要有效证据予以证明。本院认为，根据现有证据，尚不能予以认定。第一，该函件中所表述的上述情况只是检察机关在其就另一刑事案件的审查、起诉过程中所查知和指控的事实，并不是经过法定程序认定的事实；第二，其指控的根据即有关案涉人员的供述、陈述中，并未充分说明练达公司人员与阮湾等人以及练达公司人员与陈伟康等人曾经进行过沟通或共谋的情况；第三，该函件中的有关表述及其结论与工商行政执法部门的调查结果相反，某某市工商行政管理局经调查认定“该违法事实不成立”；第四，在上级检察机关针对该函件的内容提出有关意见后，某某市人民检察院也对该函件中表述的内容和意见进行了自我修正，明确答复练达公司：对于该公司在竞拍案涉土地过程中的问题，应由相关行政执法机关做出判定和处理。故根据上述情况应当认为，对于某某市人民检察院阳检函（2009）42号《关于对高凉路北侧等三幅国有土地重新拍卖处理的意见函》，不应作为认定本案争议事实的证据采信。
（三）在案涉土地使用权挂牌出让的过程中，练达公司先后向阮湾、阮运秋支付20万元、向陈伟康等人支付300万元。这些行为有可能是练达公司雇请阮湾等人干扰土地使用权出让活动的共同行为，或者是基于利诱陈伟康等人退出竞价的目的，与阮湾及陈伟康等人共谋实施的，但是，现有证据尚不足以证明练达公司确系出于如此目的或确实存在与陈伟康等人串通、共谋的事实。第一，如上所述，生效的另案刑事判决中并没有认定相关事实，某某市人民检察院阳检函（2009）42号函件也不能证明上述事实；第二，有关机关在侦查、调查过程中形成的讯问笔录内容，亦没有明确肯定有关串通、共谋的事实，本案当事人在诉讼中也未申请有关人员出庭作证；第三，对于支付上述款项的缘由和目的，练达公司一直主张系因受到黑恶势力的恐吓，以求“花钱免灾”，而陈伟康等人在诉讼中亦否认其与练达公司进行过串通、共谋，并称其放弃最终竞价的原因是“对当地各方面的投资环境越来越没有信心”。由此应当认为，原审判决在没有足以证明练达公司与陈伟康等人存在串通、共谋之事实的其他有效证据的情况下，针对“练达公司与陈伟康在本案均辩称是受胁迫支付或收取相关款项”的主张，仅以其“并未对此提供足够的证据予以证明”为由，令双方承担举证不能的不利后果，进而认定其行为构成恶意串通，属于举证责任分配不当。根据一、二审查明的事实，在案涉土地使用权挂牌出让前，练达公司为某某市的市政工程建设投入了大量资金，某某市人民政府一直承诺以向其出让案涉地块的土地使用权的方式对其投资进行补偿。后因土地使用权管理政策的调整，至政府落实补偿计划时，须改协议出让方式为招拍挂方式出让。
在此背景下，某某国土局将某某市人民政府在上述文件中所指明的地块的土地使用权委托某某市土地交易中心进行挂牌出让。在具体的挂牌出让活动过程中，除本案争议的事实外，该项挂牌出让的手续齐备，规则明晰，程序合法，并且其实际成交价格高于评估的总地价和出让底价。出让成交后，某某国土局不但为练达公司核发了土地使用权证书，而且将土地交由该公司占有使用；而练达公司不但先行支付了补充耕地指标、迁坟等前期费用，而且在取得该地块后亦实施了填土工程和种植户拆迁遣散、青苗补偿等开发准备工作，投入了大量资金，对此当地政府包括有关行政管理部门始终没有异议。这些情况表明，将案涉地块以有偿出让的方式交由练达公司开发建设，符合某某市人民政府有关当地经济建设的具体部署及其就该宗土地进行开发建设的合理预期，无损于国家、集体及第三人的利益。静安合同纠纷律师 相反，如果仅因练达公司向陈伟康等人给付钱款的事实而认定案涉《土地使用权交易成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》无效，双方须相互返还土地使用权和出让价款以及相关费用，不但其投入资金的具体金额难以确定、政府既定的建设计划以及对练达公司的投资补偿方案无法实现，而且，某某市人民政府、某某国土局以及各有关当事人须在收回案涉土地使用权后另行安排对练达公司的投资补偿方案、重新组织土地使用权出让活动、另循法律途径解决投资结算和有关抵押权问题等等，势必使趋于平稳的多重社会关系再次陷于不定状态，土地资源长期不能合理、有效利用，社会管理成本徒然增加，无益于国家和社会公共利益。综合以上事实，根据现有证据，本院不能做出本案有关当事人在案涉土地使用权挂牌出让过程中的行为及其出让结果存在损害国家、集体或者第三人利益之情况的认定。总之，本案中没有充分证据证明有关当事人在案涉土地使用权挂牌出让过程中的行为构成恶意串通，其行为内容和结果也不损害国家、集体和第三人的利益；案涉《土地使用权交易成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》合乎当事人的真实意思表示，签订程序正当合法，不存在导致其无效的法定情形，故依法应当确认其合法有效。
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