静安房屋买卖案律师 从权利的外观看，新的买受人已成为房屋所有权人，但其该项权利能否受到法律保护，能否免于原所有权人对房屋的所有权追索则取决于其主观上是否“善意”。从交易链条来看，新买受人位于该系列连环买卖的终端，不论其对前手交易是否知悉，一旦代理人代原所有权人(借款人)与买受人签订的合同因恶意串通被认定无效，买受人对涉案房屋的再次出售即构成了无权处分，而新买受人能否受到善意取得制度的保护，其核心在于新买受人的交易行为是否构成物权法上的善意。
《物权法司法解释一》以一般概括加有限列举的方式对不动产受让人善意的认定进行了规定，既为交易主体确立了不动产交易中的明确的行为准则，也为诉讼中真实权利人指明了举证方向，还为裁判者的裁量提供了较为明确统一的判断标准。某种意义上说，《物权法》将不动产纳入善意取得制度的范畴本身即意味着我国并未完全确立不动产登记公信制度。不动产登记簿具有的仅是权利推定效力，虽然受让人只要信赖不动产登记簿记载的正确性并据此进行交易即可直接推定其为善意，但这种善意并非“绝对的”善意，原房屋登记权利人可以通过对积极事实的举证推翻受让人的“善意”，这种权利推定的制度设计也符合兼顾保护财产归属的安全与保护市场交易动的安全的要求。
在那些请款下，可以认定房屋买卖合同是无效的呢？
1、房屋买卖中的一方欺诈另一方签订的房屋买卖合同无效。这里的欺诈一般指的是一方在房屋权属等重要信息上捏造事实或者隐瞒真相，导致另一方产生了错误认识，签订了房屋买卖合同，并不是指所有有关房屋的信息。
2、无民事行为能力的人签订的房屋买卖合同无效。这里的无民事行为能力人一般指的是没满10岁的儿童以及精神病人。我国《民法通则》规定，无民事行为能力人应由其法定代理人代理实施民事行为。所以此类人的房屋买卖合同应该由他们的法定代理人签订才算有效，他们本身不能独立签订。
3、限制行为能力人没有取得法定代理人同意情况下签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满10岁但是不满18对的未成年人，还有不能完全辨认自己行为后果的人。限制行为能力人虽然可以自己签订合同，但是必须征得法定代理人的同意，否则就是无效的。他们只能进行和年龄、智力以及精神状况相符的民事活动。
4、用胁迫的手段威胁对方签订的房屋买卖合同。具体就是一方用损害对方财产、肉体或者精神相威胁，迫使对方产生恐惧然后签订房屋买卖合同。与此相同的还有乘人之危签订的房屋买卖合同，就是在对方处于危难之际或者利用对方又迫切需要，强迫对方接受明显不利于自己的条件所签订的房屋买卖合同。
5、房屋出租人和第三人恶意串通，侵害承租人的优先购买权所签订的房屋买卖合同无效。承租人有对住房的优先购买权，出租人如果要出卖租赁的房屋，应该在出手之前合理期限内通知承租人。不过，如果出租人只是没有履行通知的义务，或者同等条件下将房屋卖给了承租人之外的人，签订的房屋买卖合同依然是有效的。
（二）需要综合判断新买受人是否善意以排除其与转售人之间的恶意串通
结合善意取得制度的立法本意、《物权法司法解释一》以及司法实践，对受让人的“善意”应综合认定。其基本的判断标准是受让人在受让不动产时，不知且非因重大过失不知转让人无处分权。对重大过失的认定宜采用主客观结合的方法，主要通过受让人的外在表现是否违反了某种行为标准来判断其是否具有过失，若行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或发生损失，而其没有尽到此注意义务时，应认为存在重大过失。在我国已确立不动产登记制度且以不动产登记作为不动产物权公示的主要方式的情形下，不动产的权利障碍或瑕疵一般都会在不动产登记簿上进行记载且允许利害关系人进行查阅，而受让人在进行不动产这类重大交易时，亦负有全面了解房屋权属实际状况的合理注意与谨慎义务，若不动产登记簿明确记载有权利障碍或瑕疵的状况而受让人未进行查阅即可推定其具有重大过失。除此之外，对受让人善意的认定还应根据具体案件的情况，如受让人与转让人的关系、不动产的基本情况、交易价格、交易时的场所、所处的市场环境及相关交易信息以及占有和交付情况等具体认定。
静安房屋买卖案律师 对于转售合同中的买受人来说，受让人与转让人是否属于陌生人间的交易、受让人是否通过公开和正规的市场中介购买房屋、受让人在房屋交易方面的经验情况、受让人在交易过程中是否对房屋进行实际查看以及房屋的交易价格是否明显过低等因素都对认定受让人是否构成善意具有重大影响。需要注意的是，转售合同中新买受人的善意取得是以转售合同有效为前提的，若转售合同被认定无效或被撤销，则无善意取得制度适用的前提，自无必要再对买受人是否善意进行判断。因为善意取得制度当中的转让合同本身必须满足“除无权处分外无其他瑕疵”的要求。从结果来说，如果转售合同中的新买受人构成善意取得，原房屋登记权利人则不能实现将涉案房屋转移登记回己方名下的目的，其已经不能够收回房屋的所有权。此时，其可以追究代理人和买受人的连带赔偿责任，损失范围可以包括房屋评估价和实际出售价格的差价。