遭遇违法评估上海动迁律师说可以这么做

　　遭遇违法评估可以这么做，上海动迁律师咨询案件回放：

　　Z公司位于上海市青浦区X镇的厂房因上海J房地产有限公司位于Q区的一项商品房开发项目被划入拆迁范围。F评估公司就Z公司前述厂房作出《房地产价格报告》。因认为该估价报告存在虚假记载、无估价师签名、违反估价规范、迎合低估等违规情形，Z公司向青浦区住房保障和房屋管理局提交了《房地产价格评佔违规行为查处申请》，请求依法处前述违规评估行为。2019年2月27日，青浦区住房保障和房屋管理局作出答复，以F评估公司机构备案地址在杨浦区为由建议Z公司向杨浦区有关部门反映。Z公司对于青浦区住房保障和房屋管理局的答复并不满意，遂委托黄艳律师团队进行依法救济。

　　2019年3月23日，黄艳律师团队代理Z公司向Q区人民政府申请行政复议。不料，青浦区人民政府认为青浦区住房保障和房屋管理局所作答复时信访答复，不符合行政复议受理条件，遂于2019年3月26日告知Z公司不予受理。根据律师团队的指导，Z公司并不慌乱，及时向上海市第二中级人民法院提起诉讼。

　　2020年8月26日，上海市第二中级人民法院作出裁判结果，认为Z公司的复议申请事项系履行法定职责争议，并非信访处理事项，青浦区人民政府不予受理复议申请存在法律适用错误，遂判决撤销不予受理复议决定，责令青浦区人民政府重新作出处理。

　　2020年9月17日，青浦区人民政府根据法院判决重新作出了复议决定，认为《房地产估价机构管理办法》第四十条规定，违法评估行为由违法行为地房地产主管部门进行查处。房屋所在地应属于评估行为主要工作所在地，青浦区住房住房保障和房屋管理局作为Z公司房屋所在地房地产主管部门，应当对Z公司举报的违规估价行为进行查处，决定撤销青浦区住房住房保障和房屋管理局于2019年2月27日所作的答复，并责令30日内重新作出处理。

　　房屋征收的补偿价格如何计算？房产评估报告是重要的参考依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。但在实践中，有些评估机构作出的报告明显不公平，但拆迁方执意要以此为依据确定补偿价格，拆迁户应该怎么办呢？

　　上海动迁律师为大家普法。

　　遭遇评估报告不合理的情况，拆迁户可以向评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。当然，如果评估过程中存在明显违法现象，拆迁户也可以直接推翻评估结论，据此推翻拆迁方作出的补偿行为，不失为一种高效、便捷的维权方式。

　　实践中，常常出现以下违法现象：

　　第一，评估机构的选择程序不合法。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，选定评估机构必须有拆迁户的参与。圣运律师在办案过程中时常遇到，有些拆迁方并未与拆迁户协商，宣称通过抽签的方式选择了评估机构，是绝对公平公正的。王有银主任提醒，没有拆迁户的参与，在程序上是不合法的。

　　第二，评估过程不合法。《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

　　在这一过程中，拆迁户要注意：

　　首先，评估人员要对房屋情况进行实际调查、勘验。实践中，有些评估机构为了节省时间、成本，往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是，有些房屋的登记面积与实际面积并不相符，未经登记的面积，并不一定没有补偿，不进行实地调查、勘验，作出的评估结论是存疑的。

　　其次，评估报告是否规范。评估报告必须客观载明评估的情况，这不必多说。另外，评估报告还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。

　　第三，评估机构不具备相关资质。房产评估涉及拆迁户的重大利益，因此国家要求评估机构应当具备相应的资质。因此，在评估机构选择过程中，拆迁户要对评估机构的资质进行核验，对评估师的执业证书进行检查，如果存在资质不符的情况，要及时提出质疑，如果当时不能提出，也可以在事后提出，以质疑评估结论的合法性。

　　王有银主任提醒，评估报告只是一个参考依据，如果出现纠纷，也只能作为确定补偿价值的证据来使用，不具有终局的法律效力。即便评估报告在形式上很完善，不存在质疑的空间，拆迁户也不要着急。补偿价格的维权过程中存在多种方法、多条进路，拆迁户可委托专业律师协助，获得更好的维权效果。