上海动迁房买卖知识大全

　　上海动迁律师
       1.卖一房两房的风险；

　　2.业主无法确定的风险；

　　3.不配合风险转移；

　　4.违约金不足以补偿当前房价差。

　　没有房产证的拆迁房可以买卖吗？合同有效吗？

　　答:1。根据《合同法》第五十二条规定，第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式隐瞒非法目的的；(四)损害公共利益的；(五)违反法律、行政法规强制性规定的。

　　所以是有效的，拆迁户是可以买卖的。

　　律师建议:

　　01，寻找可靠的卖家。

　　一般拆迁房销售都是在棚户区或者不太繁华的地区，大多是熟人。适当的探访是必要的。如果不确定，可以通过房产中介，可以提供额外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有债务；(3)房主是否有家庭纠纷。

　　02、制定完整的采购合同。

　　合同分为签约主体和违约条款；例如:“合同履行过程中，甲方婚姻状况发生变化，不允许变更房屋产权，即保证产权人是……，且签订合同时出卖人已取得其他共有人同意。”对违约条款的约定，比如合同不能履行时，弥补在类似地段、地点购买房屋的现行差价。

　　03.及时入住。

　　动迁房虽然短时间内不能转让，但转让其实是一种宣传效果，实际住在动迁房也起到了宣传作用。在动迁房小区，一般邻居和住户都是曾经相处的熟人，买家入住可以起到充分的宣传效果。

　　《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。在货币债权执行中，买受人对被执行人名下登记的房地产提出异议，符合下列条件，其权利可以免除执行的，人民法院应予支持:

　　(一)在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面销售合同；

　　(二)人民法院查封房地产前；

　　(三)已经支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款，并按照人民法院的要求交付剩余价款执行；

　　(4)因买方自身原因未办理过户登记。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将需要登记转移的财产全部出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权转移登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　最高法院发布的上述规定对实际居住(占有)作了例外规定，说明占有在拆迁房屋的销售中也起着决定性的作用。

　　当然，及时主张自己的权利也很重要。五年期过去后第一时间联系卖家最保险。

　　目前一线城市房价越来越贵，苏州这样的新型城市房价一路飙升。很多人退而求其次，买面积相对较大、价格较低的拆迁房。但是被拆迁的房子往往没有产权证，买这样的房子肯定是有风险的。本文对拆迁户的转移问题给出如下解答。

　　买卖拆迁房屋的风险:

　　1.卖一房两房的风险；

　　2.业主无法确定的风险；

　　3.不配合风险转移；

　　4.违约金不足以补偿当前房价差。

　　没有房产证的拆迁房可以买卖吗？合同有效吗？

　　答:1。根据《合同法》第五十二条规定，第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式隐瞒非法目的的；(四)损害公共利益的；(五)违反法律、行政法规强制性规定的。

　　所以是有效的，拆迁户是可以买卖的。

　　律师建议:

　　01，寻找可靠的卖家。

　　一般拆迁房销售都是在棚户区或者不太繁华的地区，大多是熟人。适当的探访是必要的。如果不确定，可以通过房产中介，可以提供额外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有债务；(3)房主是否有家庭纠纷。

　　02、制定完整的采购合同。

　　合同分为签约主体和违约条款；例如:“合同履行过程中，甲方婚姻状况发生变化，不允许变更房屋产权，即保证产权人是……，且签订合同时出卖人已取得其他共有人同意。”对违约条款的约定，比如合同不能履行时，弥补在类似地段、地点购买房屋的现行差价。

　　03.及时入住。

　　动迁房虽然短时间内不能转让，但转让其实是一种宣传效果，实际住在动迁房也起到了宣传作用。在动迁房小区，一般邻居和住户都是曾经相处的熟人，买家入住可以起到充分的宣传效果。

　　《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。在货币债权执行中，买受人对被执行人名下登记的房地产提出异议，符合下列条件，其权利可以免除执行的，人民法院应予支持:

　　(一)在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面销售合同；

　　(二)人民法院查封房地产前；

　　(三)已经支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款，并按照人民法院的要求交付剩余价款执行；

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      (4)因买方自身原因未办理过户登记。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将需要登记转移的财产全部出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权转移登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。