上海浦东律师和您聊聊限制业主专有部分所有权的业主公约效力问题

　　在中国，业主公约或章程是一种常见的物业管理规范，它规定了业主在物业管理中的权利和义务，以及物业服务的内容和标准。业主公约或章程具有约束力，可以在一定程度上规范业主的行为和保护业主的权益。然而，有些业主公约或章程可能存在不合法或不合理的规定，这些规定可能会侵犯业主的合法权益，引发纠纷。在这种情况下，业主是否有权利要求废止或修改业主公约或章程的限制业主专有部分所有权的规定？本文上海浦东律师将围绕这个问题展开讨论。

　　一、业主公约或章程的法律效力

　　根据《物权法》的规定，业主公约或章程是指由业主自愿制定的，约定业主在物业管理中的权利和义务以及物业服务的内容和标准的协议。业主公约或章程可以规定业主在共有部分和专有部分的使用、管理、维护等方面的权利和义务，具有法律效力。

　　业主公约或章程的法律效力主要源自两个方面。一方面，业主公约或章程是由业主自愿制定的，反映了业主之间的共识和意愿。另一方面，业主公约或章程是根据《物权法》的规定制定的，具有法律效力。

　　二、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题

　　在业主公约或章程中，有些规定可能限制业主的专有部分所有权，例如，规定业主无权随意改变房屋的原始结构、装修、外观等。这些规定可能侵犯业主的合法权益，引发纠纷。业主是否有权利要求废止或修改这些规定？

　　根据《物权法》的规定，业主公约或章程中的规定不得违反法律法规，不得损害他人合法权益。如果业主公约或章程中的规定违反法律法规，侵犯业主的合法权益，业主可以依法要求废止或修改这些规定。

　　例如，2019年上海市高级人民法院审理了一起物业管理服务合同纠纷案件，被告物业公司向业主出售的住宅业主公约规定，业主不得私自改动门窗、阳台护栏等专有部分，并规定业主因此产生的后果由业主自行承担。但该规定违反了《物权法》的规定，损害了业主的合法权益。因此，法院判决该规定无效，并要求物业公司赔偿业主的损失。

　　需要注意的是，业主要求废止或修改业主公约或章程中的规定，必须符合法律程序。具体而言，业主可以向物业服务企业提出书面申请，要求废止或修改业主公约或章程中的规定。物业服务企业应在收到申请后30日内作出决定。如果物业服务企业拒绝业主的申请，业主可以向物业服务企业所在的行政区物业服务主管部门申请调解。如果调解不成，业主可以向人民法院提起诉讼。

　　三、上海市的相关规定

　　在上海市，业主公约或章程的制定和修改主要受到《上海市物业管理条例》的规定。根据《上海市物业管理条例》的规定，业主公约或章程应当与物业服务合同一同签订，并载明物业服务的内容和标准，以及业主在共有部分和专有部分的使用、管理、维护等方面的权利和义务。业主公约或章程中的规定不得违反法律法规，不得损害他人合法权益。

　　另外，根据《上海市物业管理条例》的规定，物业服务企业应当为业主提供物业管理咨询服务，并按照业主要求修改业主公约或章程中的规定。如果物业服务企业拒绝业主的要求，业主可以向所在的行政区物业服务主管部门投诉。投诉受理部门应当在收到投诉后15日内作出处理决定。

　　四、建议

　　对于业主而言，要充分了解业主公约或章程的规定内容，并在购房前仔细查看相关文件，以避免因为规定不当而导致自己的利益受损。在发现业主公约或章程中的规定存在问题时，应及时向物业服务企业提出申请，要求废止或修改这些规定，并保留相关证据，以备日后维权之用。

　　对于物业服务企业而言，应当严格按照法律法规和相关规定，合法合规地制定和修改业主公约或章程中的规定，并为业主提供咨询服务，确保业主的合法权益不受侵害。

　　对于监管部门而言，应当加强对物业服务企业的监管，建立健全相关制度和机制，及时处理业主的投诉和申请，保护业主的合法权益。

　　五、结论

　　业主公约或章程的限制业主专有部分所有权的规定是一个复杂的问题，需要在法律和相关规定的指导下进行判断和处理。在实践中，要充分尊重业主的合法权益，遵循法律程序，积极协商解决纠纷，为实现物业管理的科学化、规范化和人性化发挥积极作用。

　　综上所述，上海浦东律师提醒大家，业主公约或章程的限制业主专有部分所有权的规定具有法律效力，但如果这些规定违反法律法规，侵犯业主的合法权益，业主有权利要求废止或修改这些规定。在申请废止或修改业主公约或章程中的规定时，业主应当符合法律程序。在上海市，业主公约或章程的制定和修改受到《上海市物业管理条例》的规定，业主可以向物业服务企业提出申请，并可以向所在的行政区物业服务主管部门投诉。