无权代理签订的房屋买卖合同效力如何认定？上海律师为您解答

　　随着经济的快速发展，房地产市场的不断扩大，房屋买卖合同的签订日益频繁。而在签订房屋买卖合同过程中，往往会出现代理人未取得委托人的代理权或者代理权已经被撤销等情况，此时所签订的房屋买卖合同就属于无权代理签订的合同。那么，无权代理签订的房屋买卖合同的效力如何认定呢？本文上海律师将围绕这个问题展开讨论。

　　一、案例分析

　　某市民张某在上海市徐汇区看中了一套房产，由其委托其朋友王某代理签订了一份房屋买卖合同。后来，张某发现王某没有取得自己的授权就代理签订了该房屋买卖合同，要求撤销该合同。而卖方则认为该房屋买卖合同是有效的，要求张某履行合同。

　　二、法律规定

　　1.《中华人民共和国合同法》

　　根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，合同的订立应当是基于自愿原则、平等原则和诚信原则，并遵循合法、公平、公正的原则。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，一旦成立就应当受到法律的保护。同时，《合同法》还规定，代理人应当遵循委托人的意思，代理事务的范围和方式应当在授权范围内。

　　2.《中华人民共和国民法典》

　　根据《中华人民共和国民法典》第八十五条规定，代理人应当按照委托人的授权处理委托事务。代理人未按照委托人的授权处理委托事务，或者未尽到谨慎注意义务，致使委托人受到损失的，应当承担赔偿责任。

　　三、法律分析

　　根据《合同法》的规定，合同的订立应当基于自愿原则、平等原则和诚信原则，并遵循合法、公平、公正的原则。而对于无权代理签订的合同，其是否有效应当根据具体情况具体分析。

　　首先，根据《合同法》第十一条的规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，一旦成立就应当受到法律的保护。但是，对于无权代理签订的合同，其代理人并没有取得委托人的授权，其行为不符合合同订立的自愿原则和诚信原则，也不符合代理人的职责和义务，因此该合同的效力存在争议。

　　其次，根据《民法典》第八十五条的规定，代理人应当按照委托人的授权处理委托事务。代理人未按照委托人的授权处理委托事务，或者未尽到谨慎注意义务，致使委托人受到损失的，应当承担赔偿责任。在本案中，代理人王某未取得委托人张某的授权，也未按照张某的意思行事，因此应当承担相应的赔偿责任。

　　最后，根据上海市的相关规定，上海市对于无权代理签订的房屋买卖合同的效力认定较为严格，通常认为这样的合同无效。例如，上海市律师协会曾在其网站上发布了一则《关于房屋买卖委托代理合同的法律风险提示》，明确指出未取得委托人授权的代理人签订的房屋买卖合同应当被视为无效合同。

　　四、结论

　　综上所述，对于本案中代理人未取得委托人授权而签订的房屋买卖合同，应当视为无权代理签订的合同，其效力存在争议。在此情况下，应当根据《合同法》、《民法典》和上海市相关规定等法律法规进行分析，并根据具体情况作出判断。同时，无论最终判定该合同是否有效，代理人王某都应当承担相应的赔偿责任。

　　因此，上海律师建议在签订房屋买卖合同时，双方当事人应当确保代理人已经取得委托人的授权，并仔细审查合同条款。对于无权代理签订的合同，委托人可以要求撤销合同或者要求代理人承担相应的赔偿责任。同时，为了避免出现类似情况，代理人在代理过程中应当严格遵守代理法律法规和职业道德规范，确保代理行为合法合规，并保护委托人的合法权益。