上海市房地产律师提示商品房不可以购买注意点
一、什么样的商品房不可以购买
依照《城市房地产转让管理规定》第六条规定,下列房地产不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、购房时需要注意哪些问题
买房是一件大事,购房者为了保证自身利益不受侵害,在购房时需要注意哪些问题呢?
(一)不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。
(二)查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市,购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。
(三)查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的,购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照,开发企业资质证书,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。
三、哪些房子不能买呢?
1、质量频出问题的房子
购房者如果要购买新建的商品房,一定要注意查看开发商的五证是否齐全,五证不全的房子可能就会存在一些房屋质量问题。验收房屋时如果发现房子墙体漏水、渗水,下水不通等房屋质量不可解决的问题,导致无法正常入住,这类房子就算再便宜也不能买。另外质量存在问题的房子并不满足房屋交接的条件,很可能就会导致日后办理产权证困难,甚至不能办理产权证等一系列问题。
2、小产权房
一般来说,小产权房只允许在该村集体内部进行流转,而除了该村集体内部外的其他人是不能购买的。如果你一意孤行,非要买小产权房,那么一旦出现卖方毁约的情况,你将得不到法律支持,最终承受损失的还是你自己,更严重的是,一旦该小产权房被拆迁,你将有可能得不到拆迁补偿费,这是何等的损失惨重。
3、土地前身不好的房子
作为当地人,对房屋所在土地的历史背景应该都有所了解,但如果是外地人,在不了解土地前身的情况下,有必要通过网络或者是咨询当地人了解一下详情。有些土地前身为化工厂、坟场,要知道那些化工厂污染大,就算是改造成商品房,该地区的空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染了,对居住者的身心肯定是不利的。
4、受法律限制的房子
由于卖方存在经济纠纷,其名下的房子往往会被法院查封,对于这类受法律限制的房子,也是严禁买卖的。一旦购房者买了这类房子,往往无法保障自己的权益。因此大家在买房前,一定要查验是否有不动产权证,如果没有,那么就一定不要买了,否则你的权益将会无法得到保障。
5、被转让的项目
有城市某些开发商想打包项目整体转让,抽手走人。对购房者而言,这些开发商的楼盘不能买,否则物业得不到保证,出现问题更是找不着人。开发商的品牌是房屋质量的有力保证,购房者要对开发商有仔细了解。
6、房龄较大的二手房
买二手房时,很多人只注意到户型、地段等,却忽视了房龄这个重要因素。其实,如果二手房的房龄太老,会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。房龄越老,贷款的年限就越短,而如果房龄超过30年,那就只有个别银行能贷款了。