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上海动迁专业律师浅析公租房拆迁案例

时间:2021-01-15 15:18 点击: 关键词:上海动迁专业律师,上海专业动迁律师

  上海动迁专业律师 按照法律规定,公房搬迁的利益属于承租人和同住人。公共住房的同住者,即共同居住者,是在作出房屋征收决定时,在被征收房屋内拥有常住户口,并实际居住超过一年(特殊情况除外),且在本市没有其他住房或虽有其他住房但生活困难的人。如果曾经的同住者获得了永久居留权,同住者是否会因此失去资格?由此不能获得公房搬迁的利益?

上海动迁专业律师浅析公租房拆迁案例

  下图是一个案例,用来回答这个问题:

  案件:(2019)沪0101民初XXX号,(2020)沪02民终XXX号​(仅摘录了要点)

  初审法院认定,高某2、3均为中国国籍,中国护照上有日本法务大臣颁发的永久居留证。

  最高人民法院认为,根据有关法律规定,公有房屋承租人取得的货币补偿款,产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。合居者,是指在征收房屋所在地拥有常住户口,实际居住一年以上(特殊情况除外),且在本市没有其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。该房屋的承租人是高某4和高某2的母亲,高某5的祖母,以及高某3的外婆何某1,何某1于2017年8月9日报告死亡,之后该房屋的承租人没有变更。除了徐某6之外,其他当事人都是在该房屋内拥有常住户口,没有任何证据表明他们在该房屋内还有其他福利住房。2014年5月9日,徐某6与高某4登记结婚,未将户口迁入该房屋,因此其不属于该房屋的同住者。该房产的居住面积仅21.1㎡,何某1夫妇生前、高某4、高某2等兄弟姐妹婚前均有居住多年。高某某在该房屋中实际居住生活超过一年,因此,高某某是该房屋的同住者。高高五是高四的女儿,未成年时居住在父母名下,高高四确认该房屋系高高四与许某某的婚房,该房屋面积小,条件简陋,高四与父母或祖母何某1共同居住多年,系家庭内部对居住问题的统一安排,因此高高五属于该房屋的同住者。在此之前,高某2实际居住在该房内一年以上,虽取得了日本永久居留权,但对此我国没有特别的禁止性规定,取得他国永久居留权并不必然导致本国居民的丧失,因此高某2属于该房内的同住人。由于该房屋被收养,高某3搬到该房屋后,与外祖母即承租人何某1共同居住一年以上,由于该房屋面积小,居住条件差,即使高某3与何某1在其他地方共同居住,也属于该房屋内居住问题的统一安排,因此该房屋属于该房屋内的同住者。综上所述,法院依据公平原则,结合涉案房屋来源、实际居住情况等综合因素对涉案房屋的征收补偿款进行分配,酌情确定高某2、高某3各应分得1,800,000元,高某5应分得900,000元;由于高某4领取了该款项,且与徐某6是夫妻关系,法院支持高某2、高某3、高某5的诉讼请求。

上海动迁专业律师浅析公租房拆迁案例

  第一审法院判决:一、高某4、徐某6应于判决生效之日起十日内共同向高某2、高某3支付上海市盐田区梧桐路XXX号房屋征收补偿安置款共计1,800,000元;二、高某4、徐某6应于判决生效之日起十日内共同向高某5支付上海市盐田区梧桐路XXX号房屋征收补偿安置款共计900,000元。

  双方在二审期间都没有提交新的证据。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

  法院认为,高某2、高某3目前仍具有中国国籍,且不因取得日本永久居留权而丧失与该房屋同住的资格,因该房屋面积小,居住条件差,多年来,高某2携母即该房屋承租人何某1他处居住,高某3经承租人何某1同意,将户籍报入该房屋,并与何某1共同居住,可视为该房屋内的一项居留权,该房屋内的居留权不因此而丧失。瞿溪路上的分房与高某2没有关系,不能认定高某2享受了福利分房。虽然高某5与祖母何某1同住他处,但未成年子女的居所应由父母共同居住,他人提供的居所只是辅助性质,且高某5也没有享受过福利性质的分房,因此其仍可认定为涉案房屋的共同居所。因此,高某4、徐某6的上诉理由不能成立,高某2、高某3和高某5都是空壳家庭,不应被认定为涉案房屋的共同居住者。根据本案查明的事实,一审法院酌情确定三人取得的征收补偿款的数额是合理的,不应再进行调整。

上海动迁专业律师浅析公租房拆迁案例

  上海动迁专业律师分析:

  因迁移补偿案件的特殊性,在个案基础上难以确立裁判规则,但类案在实务中有较大的参考价值。对于拆迁补偿分配案件,除了要进行类案比较外,还需要把握房屋来源、家庭关系、居住状况、户籍状况、各自住房、内部协议等方面的分配原则。当事人或代理人在诉讼中应充分举证、质证,让法官充分认识到上述因素,掌握其酌情处理的尺度。
 

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