上海动迁案件律师告诉你动迁房能不能落户口

　　上海动迁案件律师 一、关于合同无效的法律规定。

　　《合同法》第五十二条规定:有以下情况之一，合同无效:(一)一方以欺诈、恐吓手段签订合同，损害国家利益(二)恶意串通，损害国家、集体或第三方利益(三)以合法形式掩盖违法目的(四)损害社会公共利益(五)违反法律、行政法规的强制规定。《合同法解释2》第14条:《合同法第52条(5)项规定的《强制规定》是指有效的强制规定。《最高人民法院现状审理民间商务合同纠纷案件的若干指导意见》:“……15.正确理解、识别和适用合同法第52条第5条第5条第5条中的“违反法律、行政法规的强制规定”与民间商务合同的有效维护和市场交易的安全和稳定有关。人民法院应注意根据《合同法解释(2)》第14条的规定，区分效力强制规定和管理强制规定。违反有效性强制规定的，人民法院应认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应根据具体情况认定其有效性。16.人民法院应综合法律法规的意图，权衡相互冲突的权益，如权益的种类、交易安全及其规定的对象等，综合认定强制规定的种类。强制规范规定合同行为本身只要发生该合同行为，就必须绝对损害国家利益和社会公共利益，人民法院必须认定合同无效。强制规定的不是某种类型的合同行为，而是当事人的“市场准入”资格，或者是某种合同履行行行为，不是某种合同行为，人民法院必须慎重把握这种合同效力的认定，必要时必须征求有关立法部门的意见，或者向上级人民法院请示………这是关于合同无效的规定。只要符合上述合同无效的规定，合同就无效，与无权处分无关。

　　《民法总则》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定除非该民事法律行为无效。第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　二、部分房屋共有人与移动组签订的移动协议效力分析。

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第23条规定，房屋征收补偿协议应由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有住宅租赁人在征收决定日合法有效的房地产票、公有住宅证、公有非居住住住住宅租赁合同账户、账户补偿。被征收人以房地产票所有者为基准，公有住宅租赁人以公有住宅证明书、公有非居住住住住宅租赁合同所有者为基准。根据该规定，与移动集团签订移动协议的是房地产票所有者、公有住宅租赁人、公有非居住住住住宅租赁合同所有者，以被拆除的是私房为例，如果只有一部分住宅所有者与移动集团签订移动协议，该移动协议是否有效

　　1、签字的部分所有权人授权其他所有权人的，动转协议一般有效。

　　《合同法》第九条第二款规定，当事人可依法委托代理人签订合同。《民法总则》第一百六十一条第一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第162条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。

　　2、构成见面代理的，动迁协议一般有效。

　　《合同法》第四十九条规定，行为人无代理权，超过代理权或代理权终止后，以代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权，这种代理行为有效。《民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权，超过代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效。这是有关见面代理的法律规定，假如构成见面代理，动迁协议也是有效的。

　　3、没有代理权的，不构成见证代理，符合恶意串通损害第三者利益等合同无效的，动转合同无效。

　　《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权，超出代理权或代理权终止后以代理人名义签订的合同，未经代理人认可，对代理人无效，行为人负责。《民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人无代理权、超过代理权或终止代理权后，仍然实施代理行为，未经代理追认，对被代理人无效。如果没有代理权，也不构成见证代理，代理行为对被代理人没有效力，但移动协议不会因无权代理而无效。

　　如果移动协议的部分共享者与移动集团恶意串通损害其他共享者利益的，移动协议无效。恶意串通损害第三方利益主观要求有损害第三方利益的恶意，客观实施损害第三方利益的行为，实际损害第三方利益。签署移动协议的部分共享者(所谓代理人)为了将属于其他共享者的部分移动利益为自己所有而冒充其他共享者的代理人签订移动协议，可以认定为主观上有恶意的移动组知道或者应该知道在移动协议上签字的部分共享者(所谓代理人)没有代理权，冒充其他共享者的代理人为了自己所有属于其他共享者的部分移动利益，但是为了完成自己的任务等原因签订移动协议签署移动协议的部分共享者(所谓代理人)与移动集团签订移动协议的行为客观地损害了其他共享者的合法权利(如选择产权交换或货币补偿的权利，没有获得最大化的合法权利，应该分配的移动利益没有实际获得等)。这样，如果主要客观要件都有，移动协议无效。

　　关于移动协议无效的法律结果，本文不再展开。

　　黄某梅、解某鸣与上海瑞虹新城有限公司、解某香等房屋拆迁补偿合同纠纷案。

　　案件介绍:上海市瑞虹路(原天宝路)399得82号住宅系私房，土地使用证记录人为了解决某香、解决某玉、解决某妹妹的父亲解决某邦。解某邦于2002年12月21日去世，解某香、解某玉、解某妹的母亲华某英于2008年5月27日去世。解某邦夫妇生前生了5个孩子，其中一人于1965年去世，另一人于黄某梅夫解某珠，于2006年1月27日去世。2008年，解除某香、解除某玉、解除某妹妹为遗产继承纠纷起诉黄某梅、解除某鸣，经法院调停，解除某香、解除某玉、解除某妹妹对市天宝路基础建筑面积14.39平方米的房屋可以各得十分之三的份额，黄某梅、解除某鸣可以各得二十分之一的份额，调停书确定各自的份额后，表示居住维持现状。2010年7月22日，瑞虹公司取得上海虹房管拆迁许可证(2010)第2-2号房屋拆迁许可证，拆迁黄某梅、解某鸣居住区的房屋。瑞虹公司确认该房屋土地使用面积为15平方米，建筑面积为53.20平方米，该户籍和实际居住者2人，即黄某梅、解某鸣。2010年12月25日，黄某梅、解某鸣制作委托书，在解某香、解某玉、解某妹不知情的情况下，签署了解某香、解某玉、解某妹的名字，擅自刻下解某香、解某玉、解某妹的私印在委托书上。该委托书交给瑞虹公司后，黄某梅于2011年3月1日在瑞虹公司提供的具结书中承诺，被拆除的房屋是解除某邦所有，黄某梅等人共有，想承担所有的法律和经济责任。具结书的落款地点，黄某梅签名了解某香、解某玉、解某妹妹的名字。同日，瑞虹公司与黄某梅签订了2090年上海市城市房屋拆迁补偿配置协议(以下简称配置协议)，瑞虹公司约定给予该户货币补偿金1，592，307.20元，该户用该款向瑞虹公司购买移动辅助商品。瑞虹公司提供市航空基地(7日)10栋2单元502室、建筑面积73.79平方米、市宝虹水岸景苑梅林路XXXXXX室、建筑面积78.94平方米。

　　在房屋的交易市场上，有些房产其实并不是真正意义上的商品房，有些是动迁房，还有一些是国家建设的保障性住房等，那么购买动迁房和购买商品房有何不同呢？动迁房到底能不能买房落户呢？

　　买动迁房可以落户口吗

　　什么是动迁房？

　　动迁房实际是一种政策性的房源，但是有很多的购房者都还不知道到底什么才是动迁房。动迁房也就是我们所谓的拆迁安置房，是指那些因城市规划、土地开发等的原因被拆迁，而安置给被拆迁人或承租人来居住的房屋。

　　动迁房一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如盐田江两岸进行的世博动拆迁，按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的５年之内不能上市交易。

　　另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

　　买动迁房可以落户口吗？

　　１、一类动迁房按照政策要求五年之内是不可以过户的，购房者只有过户后，取得了新房产证，才可以办户口。因此购买第一类动迁房需要了解房屋的居住年限，在五年以上的，可以正常过户交易的，等房屋买卖交易完成之后，带着房产证和契税票据，个人身份证和户口簿到房屋所在的派出所来办理迁入证明即可，然后再把迁入证明、身份证、户口簿和房产证回到原户口所在地办理迁出证明即可。

　　２、一类动迁房和普通商品房没有区别，可以在取得房产证之后直接签订房屋买卖合同，进行房产过户，过户后取得新房产证即可以办理落户。.

　　不同类型的动迁房在购买时有不同的风险，对于第一类动迁房，由于交易时间比较长受市场因素的影响，容易承担较大的法律风险，对于第二类的动迁房，和普通商品房的买卖时一样的，在购买时风险较小。大家在购买动迁房的时候要注意关注买房细节，维护自己的权益。