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上海知名房产律师专业委员会是由多位知名房产专业律师组成。委员会成员代理疑难房产纠纷上千起,实战经验丰富。提供房屋买卖合同审核、陪同办理以及房产相关协议的起草。精通各类房产诉讼案件的处理,包括但不限于:商品房买卖合同纠纷(定金返还/逾期交付/虚假宣传)、房屋中介纠纷、居间合同纠纷、相邻关系纠纷、物业纠纷、房屋租赁纠纷、房屋权属纠纷、房屋继承纠纷、房屋拆迁补偿纠纷、离婚房产纠纷、涉外房产纠纷等。

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普陀房产律师教你解决房地产纠纷的方法

时间:2021-04-14 14:59 点击: 关键词:普陀房产律师,房地产纠纷,普陀著名房产律师
       普陀房产律师    其一,凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向法院提起民事诉讼。

  其二,拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷,双方协商达不成协议的,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门同级的人民政府裁决,当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

普陀房产律师教你解决房地产纠纷的方法

  其三,单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部的行政管理行为,职工对单位分房有意见,或者单位分房不合理引起的纠纷,不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门解决。

  其四,单位分配给职工住房使用权并订立有分房合同的,职工由于本人原因而离职、辞职、或被单位除名、开除时,单位根据合同规定要求收回公房使用权的,可以由法院提起民事诉讼。

  其五,因为有关部门审批建筑执照不当,影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷,一般应由原告向有关部门申请解决,也可以向法院提起行政诉讼。

  其六,因违章建筑引起的房产纠纷,以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,行政机关不依法处理或处理不当,当事人不服的,可以作为行政案件提起诉讼。但是,当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷,可以作为民事案件向法院起诉。

  在LPR(贷款市场报价利率)连续11个月不变后,房贷利率上涨周期来了。

  这在珠三角、长三角热点城市表现得尤为明显。近期,广州地区的工商银行、建设银行、农业银行等国有商业大行纷纷将首套房贷利率升至LPR基础上浮65个基点,涨至5.3%,1个月前利率还是5.2%。惠州地区一家国有商业大行支行则将二套房贷利率涨至6.7%,接近7%。

  “房贷利率暂无变化,但额度确实比较紧张,不排除后期会上调利率。”北京一家股份制银行个贷工作人员对中国房地产报记者表示。

  这背后是涉房资金监管的持续升级。就在去年年底,中国人民银行、银保监会联合发文,为银行涉房贷款设置了两道“红线”,从2021年1月1日起实施。最近,银保监会、住建部、中国人民银行还在全国范围内启动了针对经营贷的专项排查。

  据中国房地产报记者统计,已发布2020年财报的21家上市银行中,在个人按揭贷投放上,建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、中信银行、青岛银行均已超过监管“红线”。这意味着房贷收缩是必然的结果。

普陀房产律师教你解决房地产纠纷的方法

  多家“超标”银行负责人在业绩会上表态,要压降涉及房贷的增速。“对于建设银行而言,房贷集中度新规的过渡期相对充裕,存量超标部分会逐年消化,有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。”中国建设银行副行长吕家进表示。

  ━━━━部分银行房贷已触红线

  去年12月31日,中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将银行业金融机构分为5档,其中,第一档为中资大型银行,包括6家国有商业银行;第二档为中资中型银行,包括12家全国性股份制商业银行等;第三档为中资小型银行和非县域农合机构,包括地方城商行等。

  三档银行对应的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为:(第一档)40%、32.5%;(第二档)27.5%、20%;(第三档)22.5%、17.5%。

  从上市银行2020年财报来看,形势仍较为严峻。

  中国房地产报记者统计发现,截至2020年末,第一档中的6家国有大行房地产贷款占比均在红线之下,但其中,建设银行和中国银行这一指标超过39%,逼近40%的红线。

  个人住房贷款占比方面,建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线,分别为34.73%、34%。工商银行(30.8%)、农业银行(30.8%)、中国银行(31.15%)个人按揭贷占比均超过30%,与监管上线32.5%相差不远。

  距离“红线”较远的是交通银行,房地产贷款占比仅28.07%,个人住房贷款占比仅22.12%。

  在第二档股份制银行中,截至2020年末,招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%,个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%,均超过27.5%和20%的上限。中信银行个人住房贷款占比也超过20%,房地产贷款占比(26.91%)逼近27.5%的上限。浦发银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%、18.73%,亦双双逼近“红线”。

  民生银行房地产贷款占比为24.76%,个人住房贷款占比(13.37%)则低于上限较多。“2021年民生银行将严格控制公司客户的房地产开发贷款投放和新增,把房地产贷款新增资源绝大部分配置在个人住房按揭贷款领域,以进一步优化房地产贷款内部结构,保证新增房地产贷款的安全性。”民生银行相关人士表示。

普陀房产律师教你解决房地产纠纷的方法

  第三档城商行中,截至2020年末,青岛银行个人住房贷款为405.88亿元,占贷款总额19.63%;房地产业贷款为209.7亿元,占贷款总额10.14%。其中,个人住房贷款占比已超出17.5%的监管“红线”。此外,郑州银行个人住房贷款占比为15.11%,接近“红线”。

  按照规定,房贷占比指标超出上限2个百分点以内的,银行有2年调整期。超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为4年。“超标”银行要在过渡期内完成调整。

  多家上市银行负责人均在业绩发布会上表示,将按照监管要求,加快相关涉房贷款调整力度,在贷款投向上严格把关。

  “存量超标的部分我们会逐渐消化。”吕家进表示,对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理,专注于为一二线城市的优质客户提供支持,开展项目合规审查,严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款,优先支持刚需群体,满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。

  招商银行首席风险官朱江涛表示,招行将根据涉房贷款集中度监管要求加大调整力度。

  兴业银行相关人士表示,今年将主动适应更加严格和精细的房地产调控政策,按照监管部门的房地产贷款集中度管理方案稳健投放房地产信贷业务。

  即便是距“红线”较远的银行,也在房贷投放上显得更为谨慎。

  交通银行行长刘珺表示,从房地产上限管理的政策来看,对交行的影响相对较小,今年将严格按照房住不炒的政策导向,坚决落实监管部门房地产调控的政策,房地产贷款占比将保持基本稳定。

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